鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

呉 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２０Ｋ３９ -303908	呉市		更地	（　）	不整形	南西14.5m国道、北東5m、角地		近商 (90,300)
b	呉２１Ｋ３９ -313911	呉市		更地	（　）	長方形	北東22.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	呉２０Ｔ９０ -409029	呉市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東8m国道、北西5m、二方路		（都）近商 (90,200)
d	東広島２０Ｋ０４ -300446	東広島市		更地	（　）	不整形	南東12m国道、南西10.5m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,096	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	57,510	100 [ 105.1]	54,719	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,700
b	(　 ) 54,220	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,840	100 [ 98.9]	54,439		54,400
c	(　 30,697) 36,114	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,431	100 [ 65.8]	52,327		52,300
d	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	40,803	100 [ 73.2]	55,742		55,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,500 円／㎡]

呉 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,250,302	2,048,767	7,201,535	6,852,700	348,835	（　0.9746） 339,975	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,799,500 円　　　　（　 25,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	210.00	Ｓ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防土砂災害警戒区域	90 ％	300 ％	300 ％	272 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２～３階は住宅でファミリー向け（平均専有面積約５０㎡）を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	90.0	189.00	1,700	321,300	5.0	1,606,500
							0.0	0
2～ 3	住宅	210.00	95.0	199.50	1,223	243,989	2.0	487,978
							0.0	0
～

～

～

計		630.00	93.3	588.00		809,278		2,582,456
								0

⑨年額支払賃料	809,278 円　×　12ヶ月　＝　 9,711,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,711,336 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 485,567 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,225,769 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,582,456 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,533 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,250,302 円　　　　（　 34,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ７５　　　　-307551	1,079 ( 1,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,226	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,225 円/㎡　月額支払賃料（　 1,223 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｔ５８　　　　-285801	1,125 ( 1,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,223
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	493,000 円	98,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	485,567 円	9,711,336　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 838,100 円	98,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,600 円	98,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,600 円	98,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,048,767 円　（　　　　　　 7,532 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,852,700 円（　　　　　 25,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,250,302 円
②総費用	2,048,767 円
③純収益　①－②	7,201,535 円
④建物等に帰属する純収益	6,852,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	348,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	339,975 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,799,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
呉 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 5-8

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　上河内　正和

印

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市川尻町西２丁目１８６５番１６｢川尻町西２－１－２４｣				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (90,300)
	1:1.2	診療所Ｗ1	低層の店舗、金融機関等が混在する近隣商業地域	南東11m国道	水道、下水	安芸川尻 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ国道

交通

施設

安芸川尻駅北東方

500m

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに店舗・銀行等が混在する川尻地区中心部の商業地域である。さしたる発展要因もなく、景気の不透明
感から郊外域における商業地需要は停滞しており、当面、地価は静態的に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、呉市東部郊外域の川尻町を中心とする商業地域及び周辺の商住混在地域を含む一帯である。需要者は地
縁性を有する個人事業者や地元業者等と認められ、域外からの参入者は少ない。国道沿いに店舗，銀行等も混在する商
業地域であるが、少子高齢化による背後人口の減少や景気の不透明感から商業地需要は停滞的である。当該地域におけ
る商業性を有する物件の取引は限定的であって、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、呉市東部を中心に広域的に収集された商業地及び商住混在地の取引事例から求められており、市場の実態
を反映した実証的な価格である。一方、当該地域においては、自用の店舗を主体としており、人口減少、高齢化に伴う
背後人口の減少のなかで、収益価格は低位に求められたものと認められる。よって、比準価格を中心に収益価格を参考
に留め、周辺不動産市場の動向や前年価格とのバランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

呉市においては、景気に不透明感が漂うなか
、不動産市況は停滞しており、人口減少、高
齢化の進む郊外地域では、地価は下落基調に
ある。

川尻地区の中心部、幹線沿いに位置する商業
地であるが、周辺住宅地における人口減少、
高齢化の進むなかで需要は停滞している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２１Ｋ３９ -313911	呉市		更地	（　）	長方形	北東22.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	呉２０Ｔ９０ -409029	呉市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東8m国道、北西5m、二方路		（都）近商 (90,200)
c	東広島２０Ｋ０４ -300446	東広島市		更地	（　）	不整形	南東12m国道、南西10.5m、角地		（都）準工 (70,200)
d	呉２０Ｔ３９ -403933	呉市		更地	（　）	不整形	南5.3m市道、北西1.7m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,220	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,840	100 [ 99.9]	53,894	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,900
b	(　 30,697) 36,114	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,431	100 [ 64.9]	53,052		53,100
c	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	40,803	100 [ 72.2]	56,514		56,500
d	(　 ) 52,100	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	49,444	100 [ 91.1]	54,274		54,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,500 円／㎡]

呉 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地のため原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,475,699	2,097,382	7,378,317	7,019,500	358,817	（　0.9746） 349,703	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,994,060 円　　　　（　 25,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	210.00	Ｓ3	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防土砂災害警戒区域	90 ％	300 ％	300 ％	272 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸の店舗、２～３階は５０㎡程度のファミリー向け賃貸を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

用途、規模等より標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	90.0	189.00	1,750	330,750	6.0	1,984,500
							0.0	0
2～ 3	住宅	210.00	95.0	199.50	1,247	248,777	3.0	746,331
							0.0	0
～

～

～

計		630.00	93.3	588.00		828,304		3,477,162
								0

⑨年額支払賃料	828,304 円　×　12ヶ月　＝　 9,939,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,939,648 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 496,982 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,442,666 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,477,162 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,033 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,475,699 円　　　　（　 34,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ７５　　　　-307551	1,079 ( 1,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,250 円/㎡　月額支払賃料（　 1,247 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｋ３９　　　　-333998	1,208 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	496,982 円	9,939,648　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,097,382 円　（　　　　　　 7,711 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,019,500 円（　　　　　 25,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,475,699 円
②総費用	2,097,382 円
③純収益　①－②	7,378,317 円
④建物等に帰属する純収益	7,019,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	358,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	349,703 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,286 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,994,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,700 円／㎡）