別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 呉 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -29 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和 印  TEL.

鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市川尻町西１丁目１６５３番９８ ｢川尻町西１－１５－６｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東4.6m市道 水道、下水 安芸川尻 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ６ｍ市道 交通 施設 安芸川尻駅南東方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 川尻地区中央臨海部に形成された区画整然とした住宅地域である。戸建住宅地域として静態的に推移しており、 呉市郊外域における不動産需要が低迷するなかで、地価は微減傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川尻町を中心とした呉市東部郊外域における住宅地域一円である。需要者は、地縁性を有する個人が中 心であり、域外からの転入者は少ない。平場の閑静な住宅地で利便性にも恵まれるが、人口減少、高齢化が進むなかで 、土地取引は限定的であり、住宅地需要は低調である。取引水準については、画地規模によりバラツキは見られるが、 １８０㎡程度の土地で８００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、呉市東郊の住宅地域における実際の取引事例から求められたもので市場性を反映した実証的な価格と認め られる。一方、対象地周辺は、戸建住宅が中心で、投資採算性を目的とした賃貸物件はほぼ見られず、賃貸市場が形成 されていないことから収益価格の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、さらに代表標準地価格との均衡性及 び前年公示価格との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -28                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 70.9] [100.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市においては、景気に不透明感が漂うなか 、不動産市況は停滞しており、人口減少、高 齢化の進む郊外地域では、地価は下落基調に ある。 川尻地区中央臨海部の住宅地域で、利便性等 には比較的恵まれるものの、呉市郊外域にお ける不動産需要が停滞するなか、地域は静態 的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％