別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 呉 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -28 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市安浦町内海南２丁目３２３５番１ ｢安浦町内海南２－１６－２３｣ ②地積 　(㎡) 515   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西3.8m市道 水道、下水 安浦 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、３． ８ｍ市道 交通 施設 安浦駅西方 870m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 呉市の東端部、安浦地区中心部西側の住宅地域である。農地等も介在する住宅地で、さしたる発展要因もなく、 呉市郊外域における不動産需要が停滞するなかで、地価は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安浦地区を中心とした呉市東部の住宅地域一帯を圏域とする。需要者は、安浦地区及びその周辺部に地 縁性のある個人が中心で、域外からの転入は少ない。人口減少、高齢化が進んでいる地域であり、景気の不透明感が漂 うなか、不動産市況は停滞しており、地価は、前年同様の下落基調にある。取引は少なく、規模等による個別性が強い ことから、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、安浦地区の住宅地域に所在する取引事例を中心に求められており、市場実態を反映する実証性の高い価格 といえる。一方、当該地域は周辺に農地等も介在し、収益目的の賃貸物件もほとんど見受けられないなど、賃貸市場が 未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や前 年価格とのバランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市においては、景気に不透明感が漂うなか 、不動産市況は停滞しており、人口減少、高 齢化の進む郊外地域では、地価は下落基調に ある。 安浦地区中央西部に形成された住宅地域で、 呉市郊外域における不動産需要が停滞するな かで、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％