別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 呉 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -27 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋 印  TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広石内４丁目５５０１番９ ｢広石内４－４－２｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅及び倉庫等 が混在する住宅地域 東4m市道 水道、下水 広 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 広地区の中心部からやや遠方 の既成住宅地域 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 広駅北方 5.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 広地区中心市街地の北側に形成された黒瀬川沿いの既成住宅地域で、小規模開発が単発的に行われているが、地 域要因の変化はない。不動産需要は弱く、地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は呉市広地区縁辺部のやや交通接近条件に劣る住宅地域と把握される。需要者は広・阿賀地区内の居住者あ るいは呉市内の企業等に通勤する第一次取得者が中心。広駅・新広駅を中心とする平地の住宅地エリアはマンション・ 宅地開発が進み供給量は多い。反面、生活利便性に難がある近隣地域周辺部は市場競争力に劣り需要は弱い。係る地域 性より不動産取引は少なく中心価格帯は把握し難いが、坪８万円から１０万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 広地区の北部に位置し、市街地からも離れ生活利便施設との関係位置が劣ることから、周辺等にアパート等はなく、賃 貸市場は未熟成であるため、収益還元法の適用はできなかった。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な試算 価格で説得力を有する。当該地域は戸建住宅の取引を主体とする地域で、居住の快適性を指向する地域である。代表標 準地からの規準価格と均衡している。比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -13                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.3] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は造船、鉄鋼、機械、海運を中心とする 産業都市で、新型コロナ感染拡大の影響及び 鉄鋼、造船の不況感が強く、先行きの不透明 感がある。 広地区中心部とは連続性が遮断され、孤立感 の強い住宅地域である。生活利便性が劣り、 当該地域への需要は弱く、開発等は単発的で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％