別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 呉 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -23 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎 印  TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市音戸町波多見２丁目１０１３８番 ｢音戸町波多見２－１４－６｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,276) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東4.6m市道 水道、下水 呉 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   300 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 呉駅南方 12.0km 法令 規制 （都）  (70,276) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とし、熟成した住宅地域であるため、当面は同程度の住環境を維持し推移するものと予測される。但し 、高齢化率の上昇、継続的な島外への人口流出傾向により、不動産需要は弱く、地価はやや弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は音戸町・倉橋町の住宅地域一円である。典型的な需要者は島嶼部の特性より、圏内に地縁性を有する個人 が大部分を占め、圏外からの需要は少ないものと判断される。熟成した住宅地域のため供給量が少ないことに加え、区 画整然とした閑静な住宅地域として知名度が高いため、地価は比較的安定的に推移しているが、少子高齢化や島外への 人口流出により、需要の絶対数が減少傾向にあるため、微減傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は閑静な住宅地域として知名度があり、居住の快適性や利便性を重視した自用の戸建住宅の取引が中心である 。周辺は賃貸市場が未成熟であり、収益価格は試算し得なかった。比準価格は近隣地域を含む周辺の類似地域の事例を 収集・選定の上求めたもので、市場性を反映した実証的な価格であり、規範性は高い。従って、代表標準地価格との検 討を踏まえ、規範性の高い比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [102.0] 100 [ 64.7] [100.0] 100 42,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島嶼部を含む縁辺部においては、新型コロナ の影響は直接的には然程ないものの、不動産 需要は弱く、地価は下落基調にある。 区画整然とし、熟成した住宅地域であるが、 高齢化や島外への人口流出により、島内の不 動産需要の絶対数が少なく、地価は微減傾向 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％