別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 呉 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -18 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔 印  TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 60,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広塩焼１丁目７３８５番１６１ ｢広塩焼１－７－１６｣ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南3.9m市道 水道、ガス、下水 広 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．９ ｍ市道 交通 施設 広駅北方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としては既に熟成しているものと判断され、今後も地域的特性は現状にて推移していくものと予測される 。地価水準は、呉市の全般的な景気動向等を受けてマイナス基調に転化したものと認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広塩焼地区を中心とした広地区外縁部の住宅地域一円であり広域的に形成される。需要者は、同一需給 圏に地縁的選好性を持つ個人が中心となっており、同一需給圏外からの転入者は限定的である。圏域内の交通拠点であ る新広駅及び広駅周辺における新規宅地供給との競合により、遠方に位置する近隣地域周辺での土地需要は相対的に弱 含みとなっている。なお、規模等で幅も見られるが、土地のみで６００万円程度が中心価格帯と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小中規模の一般住宅が建ち並ぶ地域であるほか、対象標準地の規模を勘案すると、賃貸想定は困難と判定さ れることから収益価格は求め得なかった。また、近隣地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であるこ とから自用目的での取引が主流となっている。したがって、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、実際の事例から 試算して市場実態を表した比準価格を採用することにより、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -21                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [114.5] [100.0] 100 60,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年２月に基幹産業の一つである製鉄所 の全面閉鎖が発表され、その後の新型コロナ も相俟って、市の全体的な景気動向は不透明 感を強めている。 街路条件にやや劣る旧態依然とした住宅地域 であること等から、需要は弱含み基調にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％