別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 呉 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -13 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴 印  TEL.

鑑定評価額 5,530,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市仁方大歳町４７９番４ ｢仁方大歳町６－１７｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とする高台の既成 住宅地域 北3m市道 水道、下水 仁方 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 仁方駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅地域として安定しており、特段の地域変動要因はない。地域経済の低迷などを受けて、当面、地価は 下落基調にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ呉線沿線の仁方地区を中心とした呉市東部域の住宅地域一円と判定した。需要者は、同一需給圏に 地縁的選好性を持つ個人が中心であり、同一需給圏外からの転入者は限定的である。土砂災害警戒区域に所在し、かつ 狭隘道路沿いの住宅地に対する需要は低調で推移している。このような状況下にあることから不動産取引は少なく、需 要者の中心価格帯は把握できなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、自己居住目的での取引を中心とするエリアであって、賃貸用アパート等の収益物件はほとんど見られない。 このため、賃料水準を把握できず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価 格は、実証的で信頼性が高い。それゆえ、比準価格を採用し、市場の需給動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナ の影響で、回復過程にあった地域経済は大き な転換点を迎えている。 街路条件に劣後する住宅地域であり、需要は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％