別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 呉 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -9 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚 印  TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市天応西条３丁目８２７番５ ｢天応西条３－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道沿いの住宅地域 南東6.2m県道、北東側道 水道、下水 天応 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ県道 交通 施設 天応駅北方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 準幹線街路沿いに中規模戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。豪雨災害により大きな被害を受けたが、砂防ダ ム等の整備や地域の復旧も徐々に進んでいる。宅地需給は不安定で当面低調に推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、呉市天応地区を中心に呉市西部域に所在する住宅地域の存する圏域。当該地区に地縁血縁を持つ 者が需要の中心であり、他地区からの転入は少ない。新規の宅地供給はＪＲ天応駅及び吉浦駅周辺の平坦部を中心に多 少見られるが、需要は地元需要中心で限定的なため不動産取引は活発ではない。さらに被災により不動産取引自体が少 なく、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ県道沿いの住宅地域であるが、経済合理性が認められる賃貸市場が成立していないこ とから収益価格は試算し得なかった。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、居住の快適性・利便性が重視され ることから、市場で実際に成立した取引により求めた比準価格は十分な説得力を有している。本件では、比準価格を採 用し、さらに代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、上記のように鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -16                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [ 80.4] [101.0] 100 45,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は新型コロナの影響もあり厳し い状況となっている。呉市の人口は全体で年 間１．６％減少、天応地区のみでは持ち直し て横ばい状況。 豪雨災害により多くの家屋が浸水の被害を受 けており、砂防施設の整備等は進行中である が地域の復旧は流動的な面もある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％