別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 呉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -7 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚 印  TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市吉浦本町３丁目１０９番２ ｢吉浦本町３－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東2.6m市道 水道、ガス、下水 吉浦 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．６ ｍ市道 交通 施設 吉浦駅北方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。ＪＲ駅からは比較的近いものの幅員等の街路条件が 劣る傾斜地に存するため、平坦地志向から宅地需要は今後も低調に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、呉市吉浦地区を中心に呉市西部域に所在する住宅地域の存する圏域。当該地区に地縁血縁を持つ 者が需要の中心であるため、他地区からの転入は少ない。新規の宅地供給はＪＲ吉浦駅及び天応駅周辺の平坦部を中心 に多少見られるが、特に街路条件の劣る地域への需要は地元需要中心で限定的なため不動産取引は活発ではない。土地 で５００～８００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域で、取引は戸建住宅の自己使用目的のものが支配的で賃貸市場は 未成熟である。また標準地の接面道路が狭いため賃貸共同住宅の想定も困難であるため、収益価格は試算しない。よっ て現実の取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を標準とし、市場の動向、前年価格とのバランス並びに代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -16                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [116.3] [100.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は新型コロナの影響もあり厳し い状況となっている。呉市の人口は全体で年 間１．６％減少、吉浦地区ではやや持ち直し １．６％減少。 周辺地域において小規模建売住宅の供給が散 見されるが、街路条件の劣る傾斜地であるこ と等から需要は弱く売れ行きはやや低調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％