別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 呉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和 印  TEL.

鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市上平原町３３０番３ ｢上平原町１３－４５｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 呉 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 呉駅北東方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 呉市街地の北側背後丘陵地に形成された住宅地域である。高台の傾斜地にあり、生活利便性等に劣ることから、 景気に不透明感が漂うなかで宅地需要に陰りが見られ、地価は、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は呉市街地周辺の丘陵地を中心とする住宅地域である。中心となる需要者は、呉市中心部等への通勤利便性 を重視する一次住宅取得者と考えられる。傾斜地にあって、生活利便性に劣る点は否めず、呉市中心部周辺での宅地需 要にやや陰りが認められるなかで、相対的に下落傾向を強めている。中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１， ０００万円前後、新築戸建物件で総額２，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、丘陵地に所在する戸建住宅を中心とした住宅地域である。地区内は持家指向を反映した自用目的の取引がほ とんどで、比準価格主導型の地価形成がなされている。傾斜地にあり、生活利便性に劣ることから、周辺には収益目的 の賃貸物件はほぼ見受けられず、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を採用し、さらに代表標準地価格と の均衡性及び前年公示価格との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [147.1] [100.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市においては景気に不透明感が漂うなか、 不動産市況は停滞しており、利便性に劣る丘 陵部や郊外地域では、地価は下落傾向にある 。 呉市街地の周辺部、高台の傾斜地に位置する 住宅地域であるが、生活利便性にやや劣り、 景気に不透明感が漂うなかで、地域は停滞的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％