鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２０Ｋ４２ -304215	広島市西区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		近商地区計画等 (80,300)
b	西２０Ｋ４２ -304213	広島市西区		建付地	（　）	不整形	北10m県道、中間画地		商業地区計画等 (80,400)
c	西２０Ｋ４２ -304214	広島市西区		更地	（　）	不整形	西14.5m市道、北10m、角地		商業地区計画等 (90,400)
d	西２１Ｋ４２ -314205	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、南東4m、角地		商業 (100,500)
e	西２１Ｋ４１ -314101	広島市西区		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 316,931	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	280,220	100 [ 83.0]	337,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	348,000
b	(　 ) 334,448	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	395,779	100 [ 113.8]	347,785		358,000
c	(　 ) 331,421	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	354,667	100 [ 113.8]	311,658		321,000
d	(　 ) 374,147	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 101.9]	376,912	100 [ 93.8]	401,825		414,000
e	(　 ) 154,455	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,650	100 [ 66.3]	332,805		343,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	業者仕入れ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	業者仕入れ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 343,000 円／㎡]

広島西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,531,856	9,469,311	24,062,545	20,179,800	3,882,745	（　0.9518） 3,695,597	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	82,124,378 円　　　　（　 256,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ13	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	321 ㎡	12.2 m x 24.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は５６㎡のフロアー貸し、２～１３階は約３０㎡のワンルームタイプ。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

この種の建物として標準的なものを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	70.0	56.00	2,800	156,800	10.0	1,568,000
							0.0	0
2～13	共同住宅	100.00	90.0	90.00	2,446	220,140	3.0	660,420
							0.0	0
～

～

～

計		1,280.00	88.8	1,136.00		2,798,480		9,493,040
								0

⑨年額支払賃料	2,798,480 円　×　12ヶ月　＝　 33,581,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,581,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,760,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,441,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,493,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,184 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,531,856 円　　　　（　 104,461 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ４２　　　　-324220	2,420 ( 2,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,452 円/㎡　月額支払賃料（　 2,446 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西（賃）Ｋ４２　　　　-324213	2,310 ( 2,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,432
c	西（賃）Ｋ４２　　　　-324219	2,341 ( 2,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,464

広島西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,818,000 円	303,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,224,211 円	35,201,760　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 245,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,575,500 円	303,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	303,000 円	303,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,469,311 円　（　　　　　　 29,499 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	303,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,179,800 円（　　　　　 62,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,531,856 円
②総費用	9,469,311 円
③純収益　①－②	24,062,545 円
④建物等に帰属する純収益	20,179,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,882,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,695,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,513 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,124,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
広島西 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 5-2

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　西野　誠

印

TEL.

鑑定評価額

105,000,000 円

１㎡当たりの価格

328,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区観音町８番４外｢観音町８－１７｣				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗、共同住宅兼倉庫ＳＲＣ9	中高層の店舗、共同住宅等が混在する商業地域	西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	広島 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

広島駅西方

3.9km

法令

規制

商業
(100,400)
準防
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は店舗や共同住宅等が混在する商業地域である。地域内で新規出店等の特段の地域的変動要因は見受けら
れず、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 333,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市西区及び中区の幹線道路沿い又は幹線背後の商業地域である。需要者は、事業地・店舗用地を求め
る法人や投資目的の投資家等が中心。商業地としての需要のほか、マンション用地としての需要も見込めるものの、現
在は新型コロナの影響から不動産市場は様子見の状態にあり、地価上昇は沈静化している。取引される規模や価格帯は
まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、観音地区に所在する幹線市道沿いの既存近隣商業地域で、貸店舗や共同住宅も見受けられるが、取引自体は
自己使用目的のものが支配的である。収益性が地価形成の主たる指標になっているとは言い難いため、実際の市場価格
と収益価格の間には乖離が認められる。そこで実際の取引を基に市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、代表標準地からの検討、前年価格とのバランスも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.8]

[103.0]
100

327,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、新型コロナの影響から厳しい状
態が続いている。一部で持ち直しの動きもみ
られたが、不動産市場では慎重な姿勢が窺わ
れる。

低層店舗や中層店舗兼共同住宅が比較的多い
商業地域である。近隣地域内に新規出店等の
特段の地域的変動要因は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２１Ｋ４２ -314204	広島市西区		更地	（　）	長方形	北10m県道、南4m、二方路		近商 (81,300)
b	西２０Ｔ４１ -404112	広島市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	西２０Ｔ４１ -404125	広島市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m国道、中間画地		近商 (90,300)
d	中２１Ｋ６３ -316302	広島市中区		更地	（　）	長方形	北西36m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 198,382	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	217,399	100 [ 67.0]	324,476	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	334,000
b	(　 ) 189,046	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	237,962	100 [ 76.3]	311,877		321,000
c	(　 ) 290,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,157	100 [ 85.2]	340,560		351,000
d	(　 ) 362,100	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	405,150	100 [ 126.7]	319,771		329,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 333,000 円／㎡]

広島西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,631,715	9,256,494	23,375,221	19,780,200	3,595,021	（　0.9518） 3,421,741	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	76,038,689 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ13	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	321 ㎡	12.2 m x 24.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し、２～１３階は約３０㎡の単身者向け住宅を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	70.0	56.00	3,000	168,000	10.0	1,680,000
							0.0	0
2～13	住宅	100.00	90.0	90.00	2,418	217,620	3.0	652,860
							0.0	0
～

～

～

計		1,280.00	88.8	1,136.00		2,779,440		9,514,320
								0

⑨年額支払賃料	2,779,440 円　×　12ヶ月　＝　 33,353,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,353,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,712,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,540,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,514,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	75,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 713 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,631,715 円　　　　（　 101,656 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｔ４１　　　　-324151	1,999 ( 1,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.0]	2,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,424 円/㎡　月額支払賃料（　 2,418 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西（賃）Ｔ８６　　　　-328652	1,954 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,782,000 円	297,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,110,394 円	34,253,280　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 245,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,524,500 円	297,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,256,494 円　（　　　　　　 28,836 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,780,200 円（　　　　　 61,621 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,631,715 円
②総費用	9,256,494 円
③純収益　①－②	23,375,221 円
④建物等に帰属する純収益	19,780,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,595,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,421,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,038,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）