鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島西 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２０Ｔ５４ -405411	広島市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	西２１Ｋ５４ -315409	広島市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	西２０Ｔ５４ -405415	広島市西区		更地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	西２１Ｋ５４ -315406	広島市西区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
e	西２１Ｋ５４ -315402	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、南東4m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	210,633	100 [ 84.0]	250,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 211,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	211,736	100 [ 92.2]	229,649		230,000
c	(　 ) 172,764	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	206,306	100 [ 90.2]	228,721		229,000
d	(　 ) 205,769	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	205,769	100 [ 91.8]	224,149		224,000
e	(　 ) 277,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	224,393	100 [ 97.8]	229,441		229,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

広島西 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地であり、再調達原価の把握が困難であるので適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,566,829	943,012	3,623,817	2,698,410	925,407	（　0.9482） 877,471	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,280,646 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	Ｓ3	222.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等	70 ％	300 ％	200 ％	126 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（平均専有面積約３７㎡）２室／１Ｆ×３Ｆのマンションを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段仕様等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	74.00	100.0	74.00	1,800	133,200	3.0	399,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		222.00	100.0	222.00		399,600		1,198,800
								0

⑨年額支払賃料	399,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,795,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,795,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 239,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,555,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,198,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,566,829 円　　　　（　 36,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ５４　　　　-315402	1,973 ( 1,914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,794	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	西（賃）Ｋ５４　　　　-325405	1,851 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,851
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,800 円	40,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	287,712 円	4,795,200　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 345,900 円	40,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 943,012 円　（　　　　　　 7,484 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,700,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,698,410 円（　　　　　 21,416 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,566,829 円
②総費用	943,012 円
③純収益　①－②	3,623,817 円
④建物等に帰属する純収益	2,698,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	925,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	877,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,964 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,280,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
広島西 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 -14

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　小川　和夫

印

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

221,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月9日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区三篠町２丁目１０番１１｢三篠町２－１０－１４｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、営業所が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	横川 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ横川駅への接近性に恵ま
れた利便性の良好な住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道　

交通

施設

横川駅北方

400m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲと各種店舗との接近性に優れた既成住宅地域であり、当面は現状維持傾向で推移するものと予測する。新型
コロナの影響による先行きの不透明な状況はあるものの、需要は底堅く推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね広島市西区の三篠・横川地区を中心とする当区デルタに形成された住宅地域。需要者の中心は当市に
居住する１次及び２次取得者層である。生活利便性に恵まれた既成住宅地域であり、当区においては地価水準がやや高
く、土地の細分化が進んでおり、近年は強気の取引も見られたが、新型コロナの影響等で不動産市場は様子見の状況と
なっている。新築の戸建物件は土地が１００㎡前後で４，０００～５，０００万円前後が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は三篠地区周辺の類似地域に所在する信頼性の高い住宅地の取引事例を中心に求めており、市場性の反映が直
接的で実証性が高い。当該地域は一般住宅、共同住宅が混在する状況下にあるが、取引は実需を中心とする住宅地域で
ある。以上から、比準価格を重視し、収益価格、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前
年価格、単価と総額との関係等にも十分留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 246,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[113.8]

[100.0]
100

217,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区はＪＲ駅を中心に活性化の機運が見られ
るが、新型コロナの影響から景況はやや厳し
く不動産市場は様子見の状況にある。

横川駅徒歩圏内の熟成した地域で利用状況に
特段の変動はない。新型コロナの影響で様子
見の状況はあるものの、相応の需要は認めら
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２１Ｋ５４ -315403	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	西２１Ｋ５４ -315406	広島市西区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	西２１Ｋ５４ -315409	広島市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	西２１Ｋ４１ -314112	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,783	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,783	100 [ 85.5]	230,156	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 205,769	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	205,769	100 [ 92.9]	221,495		221,000
c	(　 ) 211,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	211,736	100 [ 93.1]	227,429		227,000
d	(　 ) 215,443	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	269,304	100 [ 108.1]	249,125		249,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 226,000 円／㎡]

広島西 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,594,737	1,030,760	3,563,977	2,652,000	911,977	（　0.9482） 864,737	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,015,354 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	Ｓ3	222.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防地区計画等	70 ％	300 ％	200 ％	126 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３７㎡程度のワンルームタイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	74.00	100.0	74.00	1,811	134,014	3.0	402,042
							0.0	0
～

～

～

～

計		222.00	100.0	222.00		402,042		1,206,126
								0

⑨年額支払賃料	402,042 円　×　12ヶ月　＝　 4,824,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,824,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 241,225 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,583,279 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,206,126 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,594,737 円　　　　（　 36,466 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ４２　　　　-324221	1,892 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,839	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,816 円/㎡　月額支払賃料（　 1,811 円/㎡）　基準階 1 F B
b	西（賃）Ｋ４２　　　　-324227	2,366 ( 2,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,792
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,000 円	40,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	385,960 円	4,824,504　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 340,000 円	40,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,030,760 円　（　　　　　　 8,181 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,652,000 円（　　　　　 21,048 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,594,737 円
②総費用	1,030,760 円
③純収益　①－②	3,563,977 円
④建物等に帰属する純収益	2,652,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	911,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	864,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,863 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,015,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）