鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島南 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	南２０Ｔ８８ -408802	広島市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m国道、中間画地		近商 (90,300)
b	南２０Ｔ４５ -404508	広島市南区		建付地	（　）	正方形	北25m市道、中間画地		近商 (90,400)
c	南２０Ｔ４５ -404512	広島市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西24.4m県道、北西28.8m、角地		商業 (100,400)
d	南２１Ｋ４５ -314533	広島市南区		建付地	（　）	不整形	東8.7m市道、北西3.8m、角地		近商 (100,300)
e	中２１Ｋ９５ -319502	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北東36m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 544,479	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	544,479	100 [ 98.7]	551,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	552,000
b	(　 ) 512,053	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	513,077	100 [ 99.0]	518,260		518,000
c	(　 ) 481,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	458,184	100 [ 102.9]	445,271		445,000
d	(　 ) 363,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.8]	423,117	100 [ 86.6]	488,588		489,000
e	(　 ) 393,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	405,406	100 [ 87.5]	463,321		463,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 490,000 円／㎡]

広島南 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,992,284	4,739,155	12,253,129	9,193,000	3,060,129	（　0.9287） 2,841,942	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	63,154,267 円　　　　（　 338,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ6	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	400 ％	400 ％	187 ㎡	16.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：住宅（専有面積３５㎡程度のワンルームタイプ）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

この種の建物としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	80.0	96.00	3,150	302,400	6.0	1,814,400
							0.0	0
2～ 6	住宅	120.00	90.0	108.00	2,192	236,736	3.0	710,208
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	88.3	636.00		1,486,080		5,365,440
								0

⑨年額支払賃料	1,486,080 円　×　12ヶ月　＝　 17,832,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 636.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,832,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 891,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,941,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,365,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,972 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,992,284 円　　　　（　 90,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｋ４５　　　　-314503	2,262 ( 2,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,197 円/㎡　月額支払賃料（　 2,192 円/㎡）　基準階 2 F B
b	南（賃）Ｋ４５　　　　-334534	2,323 ( 2,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,300
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	145,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,139,955 円	17,832,960　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,739,155 円　（　　　　　　 25,343 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9287

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,193,000 円（　　　　　 49,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,992,284 円
②総費用	4,739,155 円
③純収益　①－②	12,253,129 円
④建物等に帰属する純収益	9,193,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,060,129 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,841,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,198 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,154,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 338,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
広島南 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島南 5-8

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳和

印

TEL.

鑑定評価額

88,800,000 円

１㎡当たりの価格

475,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市南区段原南１丁目１９番１０｢段原南１－１９－１０｣				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	東36m市道	水道、ガス、下水	広島 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 400 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

広島駅南方

1.9km

法令

規制

近商
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに中層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ区画整然とした商業地域である。区画整理後における周辺背後
地における人口増等を背景に需要は根強いものがあったが、コロナ禍のなか市場は不透明感を帯びている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 488,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 339,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域を中心とした圏域である。需要者の中心は広島市内の法人のほ
か広域展開する企業等である。自動車交通量が多い地域であり、小売店舗のほか周辺にはショッピンセンターが立地し
、背後地及び通勤客等が客層であり繁華性は一定程度堅持しているが、新型コロナの影響により市場は不透明感を帯び
ている。過渡的な時期にあることから、価格帯がまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、賃貸需要は認められるが、商業事業者向け賃貸市場の熟成の程度は低く、収益価格はやや低位に求められ
た。比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。以上より、代表標準地との検討を踏ま
え、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 670,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[142.0]

[100.0]
100

472,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    475,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南区の人口は微増傾向にあるが、新型コロナ
の影響により厳しい状況にあり、不動産需要
は様子見の状態にある。

広島駅に比較的近い路線商業地域地域である
が、広島駅南側の開発により相対的に需要は
減退傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島南 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	南２１Ｋ４５ -314533	広島市南区		建付地	（　）	不整形	東8.7m市道、北西3.8m、角地		近商 (100,300)
b	南２１Ｋ４５ -314534	広島市南区		貸家建付地	（　）	長方形	東32.6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
c	南２０Ｔ４５ -404508	広島市南区		建付地	（　）	正方形	北25m市道、中間画地		近商 (90,400)
d	中２１Ｋ９５ -319502	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北東36m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 363,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.8]	423,117	100 [ 86.6]	488,588	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	489,000
b	(　 ) 562,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	579,853	100 [ 119.4]	485,639		486,000
c	(　 ) 512,053	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	513,077	100 [ 100.0]	513,077		513,000
d	(　 ) 393,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	405,406	100 [ 87.4]	463,851		464,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +21.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 488,000 円／㎡]

広島南 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,460,809	4,590,024	11,870,785	8,876,000	2,994,785	（　0.9518） 2,850,436	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	63,343,022 円　　　　（　 339,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	118.00	ＲＣ6	708.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	400 ％	400 ％	187 ㎡	16.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。居宅は１ＤＫ、３５㎡程度。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.00	80.0	94.40	3,100	292,640	6.0	1,755,840
							0.0	0
2～ 6	住宅	118.00	90.0	106.20	2,160	229,392	3.0	688,176
							0.0	0
～

～

～

計		708.00	88.3	625.40		1,439,600		5,196,720
								0

⑨年額支払賃料	1,439,600 円　×　12ヶ月　＝　 17,275,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 625.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,275,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 863,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,411,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,196,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,369 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,460,809 円　　　　（　 88,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｋ４５　　　　-314503	2,262 ( 2,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,205	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,165 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	南（賃）Ｋ２３　　　　-322302	2,009 ( 2,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,136
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	840,000 円	140,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,073,024 円	17,275,200　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 207,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,190,000 円	140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,590,024 円　（　　　　　　 24,546 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	140,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 708.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0931 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,876,000 円（　　　　　 47,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,460,809 円
②総費用	4,590,024 円
③純収益　①－②	11,870,785 円
④建物等に帰属する純収益	8,876,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,994,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,850,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,243 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,343,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 339,000 円／㎡）