鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	南２０Ｔ５２ -405227	広島市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		１中専地区計画等土砂災害警戒区域 (60,200)
b	南２０Ｔ８５ -408502	広島市南区		建付地	（　）	不整形	西4.1m私道、中間画地		１低専 (50,100)
c	南２１Ｋ５２ -315204	広島市南区		更地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、北1.9m、二方路		２中専 (70,160)
d	南２１Ｋ５２ -315208	広島市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.1m市道、北4.4m、東4.4m、三方路		１低専土砂災害警戒区域 (50,100)
e	南２１Ｋ５２ -315209	広島市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m私道、南西2m、二方路		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,290	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	131,179	100 [ 132.1]	99,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 63,228	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.1]	79,934	100 [ 83.5]	95,729		96,700
c	(　 ) 114,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,965	100 [ 117.2]	98,093		99,100
d	(　 ) 98,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	94,870	100 [ 96.9]	97,905		98,900
e	(　 ) 111,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,367	100 [ 111.0]	100,331		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,600 円／㎡]

広島南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,955,697	385,497	1,570,200	1,220,160	350,040	（　0.9695） 339,364	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,070,083 円　　　　（　 37,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.00	ＬＳ2	124.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	189 ㎡	11.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１住戸６２㎡前後のファミリータイプ（２ＬＤＫ）の軽量鉄骨造２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	62.00	100.0	62.00	1,297	80,414	3.0	241,242
							0.0	0
～

～

～

～

計		124.00	100.0	124.00		160,828		482,484
								0

⑨年額支払賃料	160,828 円　×　12ヶ月　＝　 1,929,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,929,936 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 146,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,951,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	482,484 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 130 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,955,697 円　　　　（　 10,348 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｔ６４　　　　-306457	1,486 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	1,392	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,297 円/㎡）　基準階 2 F B
b	南（賃）Ｔ６４　　　　-306454	1,119 ( 1,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,216
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	65,600 円	16,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	104,897 円	2,097,936　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 139,400 円	16,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,400 円	16,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,400 円	16,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 385,497 円　（　　　　　　 2,040 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,400,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 124.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,220,160 円（　　　　　 6,456 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,955,697 円
②総費用	385,497 円
③純収益　①－②	1,570,200 円
④建物等に帰属する純収益	1,220,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	350,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	339,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,070,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
広島南 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島南 -5

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　駒松　康弘

印

TEL.

鑑定評価額

18,400,000 円

１㎡当たりの価格

97,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市南区本浦町８番２７｢本浦町４３－１７｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する高台の住宅地域	西4.2m市道	水道、ガス、下水	広島 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．２
ｍ市道

交通

施設

広島駅南東方

3.4km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

昭和４０年代に丘陵部を造成した住宅団地で、国道２号方面へアクセスが可能である。アパートも散見されるが
、戸建住宅を主体とし居住の快適性が指向される。熟成した住環境を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区南東部のうち、黄金山周辺の住宅地域（本浦地区、霞地区、仁保地区等）。需要者は市内及びその周
辺に勤務する第１次取得者層が中心。国道２号等の幹線までのアクセスにやや難が認められるが、周辺平坦部での相場
に比して値頃感のある戸建物件に需要が見られ、既存画地を分割した規模での供給が堅調である。ただ、コロナ禍の影
響により、市場に慎重姿勢が見られる。新築の戸建物件は３，０００万円～３，５００万円程度の水準が実需である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本浦町地区及びその周辺の住宅団地の取引事例を基に取引事例比較法を適用した結果、試算された比準価格には市場性
が反映されている。公法上、第一種低層住居専用地域に指定された当該地域ではアパートも立地するが、経済合理性に
見合う賃貸市場が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、代表標準地との検討をふまえ、収益価格
は参考とし、実証的な比準価格を標準に、周辺団地との競合状況にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島南 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 108,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[110.1]

[101.0]
100

97,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により、南区では令和２年
の新設着工件数に失速が見られる。第３波の
流行も見受けられることから、経済環境はな
お不透明である。

閑静な住宅団地として熟成しており、特段の
地域変動要因はない。既存画地を分割して分
譲するケースも見受けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	南２０Ｔ５２ -405218	広島市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東6m、角地		２中専 (70,160)
b	南２０Ｔ５２ -405230	広島市南区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	南２１Ｋ５２ -315208	広島市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.1m市道、北4.4m、東4.4m、三方路		１低専土砂災害警戒区域 (50,100)
d	南２０Ｔ５２ -405223	広島市南区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6.2m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,145	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	98,831	100 [ 104.9]	94,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	95,200
b	(　 ) 107,809	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	103,663	100 [ 104.9]	98,821		99,800
c	(　 ) 98,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	94,870	100 [ 97.9]	96,905		97,900
d	(　 ) 93,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	104,167	100 [ 106.9]	97,443		98,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,700 円／㎡]

広島南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅団地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,967,002	397,710	1,569,292	1,279,680	289,612	（　0.9695） 280,779	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,849,563 円　　　　（　 31,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	189 ㎡	11.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（専有面積６５㎡程度、ファミリー向け）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	1,245	80,925	3.0	242,775
							0.0	0
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		161,850		485,550
								0

⑨年額支払賃料	161,850 円　×　12ヶ月　＝　 1,942,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,942,200 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 147,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,962,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	485,550 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,516 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,967,002 円　　　　（　 10,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	南（賃）Ｔ６４　　　　-306452	1,069 ( 1,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,248 円/㎡　月額支払賃料（　 1,245 円/㎡）　基準階 2 F B
b	南（賃）Ｔ６４　　　　-306454	1,119 ( 1,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,197
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	68,800 円	17,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	105,510 円	2,110,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 146,200 円	17,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,200 円	17,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,200 円	17,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 397,710 円　（　　　　　　 2,104 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,200,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,279,680 円（　　　　　 6,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,967,002 円
②総費用	397,710 円
③純収益　①－②	1,569,292 円
④建物等に帰属する純収益	1,279,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	289,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	280,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,849,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,000 円／㎡）