鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２０Ｋ８０ -308030	広島市東区		建付地	（　）	不整形	北西20.2m県道、中間画地		１住居 (70,200)
b	東２０Ｋ８０ -308032	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.2m市道、中間画地		１住居 (71,168)
c	東２０Ｔ４９ -404916	広島市東区		建付地	（　）	不整形	北10.3m市道、中間画地		近商 (90,400)
d	東２１Ｋ７３ -317321	広島市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.2m市道、南東4m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,428	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.5]	130,940	100 [ 80.5]	162,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 100,833	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,144	100 [ 71.0]	143,865		144,000
c	(　 ) 211,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	234,688	100 [ 180.6]	129,949		130,000
d	(　 ) 117,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	113,659	100 [ 67.5]	168,384		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +45.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

広島東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,655,413	2,162,733	5,492,680	4,143,880	1,348,800	（　0.9518） 1,283,788	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,528,622 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	124.00	Ｓ3	372.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	276 ㎡	18.7 m x 16.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しとする店舗とし、２～３階を部屋数８戸、平均専有面積２９㎡、１Ｋタイプとする共同住宅を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

複合用途であり、共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.00	85.0	105.40	2,300	242,420	12.0	2,909,040
							0.0	0
2～ 3	住宅	124.00	95.0	117.80	1,645	193,781	3.0	581,343
							0.0	0
～

～

～

計		372.00	91.7	341.00		629,982		4,071,726
								0

⑨年額支払賃料	629,982 円　×　12ヶ月　＝　 7,559,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 341.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,559,784 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 662,383 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,617,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,071,726 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,460 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 552 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,655,413 円　　　　（　 27,737 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東（賃）Ｋ７３　　　　-337303	1,524 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,524	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,649 円/㎡　月額支払賃料（　 1,645 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東（賃）Ｋ８０　　　　-318002	1,328 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,660
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	367,800 円	61,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,051,533 円	8,279,784　×　　　　 12.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,000 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,162,733 円　（　　　　　　 7,836 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 372.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0647 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,143,880 円（　　　　　 15,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,655,413 円
②総費用	2,162,733 円
③純収益　①－②	5,492,680 円
④建物等に帰属する純収益	4,143,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,348,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,283,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,528,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
広島東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島東 5-2

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　定岡　浩司

印

TEL.

鑑定評価額

42,800,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市東区戸坂出江２丁目８２７番２｢戸坂出江２－７－２０｣				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ4	中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域	北東9m県道	水道、ガス、下水	広島 6.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ県道

交通

施設

広島駅北方

6.5km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに近隣型の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。店舗の新陳代謝の動きは緩やかであり、今後も近隣
型の商業地域としての繁華性を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区及び周辺区の郊外に位置する近隣型の商業地域の圏域。需要者は地元の個人、法人等を中心に、立地
条件によっては店舗の出店を志向する事業者等も想定される。旧来からの近隣型小売店舗を主体としており、建替やテ
ナントの入れ替えの動きは多くない。背後の住宅地域から一定の顧客が見込まれるが、需要はやや弱含みで地価は概ね
横ばい傾向にある。需要の中心となる価格帯は収益性、用途、規模等によりまちまちであり、明確に把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は中低層の店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で貸店舗も見られるが、自己使用目的の取引が中心で
賃貸市場は未成熟である。よって、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に算出された。
比準価格は類似する商業地の事例を基に試算しており、市場実勢を反映し実証的で規範性は高い。したがって、比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島南 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 304,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[195.9]

[100.0]
100

155,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は基調として微減傾向にある。利
便性の高い平坦部を中心に取引価格は上昇傾
向にあったが、新型コロナの地価への影響が
懸念されている。

旧来からの近隣型小売店舗が多く立地し、繁
華性を維持しているが、目立った新規出店等
もなく、特段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２０Ｋ６５ -306519	広島市東区		更地	（　）	不整形	南東15m県道、中間画地		２住居宅造工事規制区域 (70,200)
b	東２０Ｋ８０ -308030	広島市東区		建付地	（　）	不整形	北西20.2m県道、中間画地		１住居 (70,200)
c	東２０Ｋ８０ -308032	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.2m市道、中間画地		１住居 (71,168)
d	東２０Ｔ４９ -404916	広島市東区		建付地	（　）	不整形	北10.3m市道、中間画地		近商 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,800	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	156,130	100 [ 95.4]	163,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 160,428	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.5]	130,940	100 [ 83.7]	156,440		156,000
c	(　 ) 100,833	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,144	100 [ 68.3]	149,552		150,000
d	(　 ) 211,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	234,688	100 [ 173.8]	135,033		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

広島東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,812,331	2,237,886	5,574,445	4,242,420	1,332,025	（　0.9518） 1,267,821	（ 4.5 - 0.0 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,173,800 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	Ｓ3	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	276 ㎡	18.7 m x 16.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階は単身者用共同住宅（ワンルームタイプ：各戸約３０㎡）

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	85.0	106.25	2,400	255,000	10.0	2,550,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	125.00	95.0	118.75	1,692	200,925	3.0	602,775
							0.0	0
～

～

～

計		375.00	91.7	343.75		656,850		3,755,550
								0

⑨年額支払賃料	656,850 円　×　12ヶ月　＝　 7,882,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 343.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,882,200 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 585,354 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,776,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,755,550 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,927 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 558 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,812,331 円　　　　（　 28,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東（賃）Ｋ８６　　　　-308603	1,310 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,701	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,696 円/㎡　月額支払賃料（　 1,692 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東（賃）Ｋ７３　　　　-337303	1,524 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	1,690
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	382,200 円	63,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,087,086 円	8,362,200　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 541,400 円	63,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,700 円	63,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,700 円	63,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,237,886 円　（　　　　　　 8,108 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9518

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0931 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,242,420 円（　　　　　 15,371 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,812,331 円
②総費用	2,237,886 円
③純収益　①－②	5,574,445 円
④建物等に帰属する純収益	4,242,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,332,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,267,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,173,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）