別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 広島東 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -22 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉 印  TEL.

鑑定評価額 9,920,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区尾長東３丁目９０１番３ ｢尾長東３－７－７－３｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 広島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 勾配の急な丘陵部の古い住宅団地で、街路の配置も劣り周辺では新たな開発も無く概ね静態的に推移してきてい る。今期新型コロナ感染症の影響から需要は減退しており、市況回復までには時間を要するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市東区北東部から隣接の府中町にかけて住宅地域が展開する圏域である。需要者の中心は広島市内 への勤労者世帯の一次取得者で地縁性も認められる。地勢の劣る丘陵地に位置する住宅団地であり、需給動向は弱含み の状況が続いている。取引の中心となる価格帯は取引が活発でないため判然とはしがたいが、画地細分化後の新築建物 価格込みで総額２千万円程度の事例がみられる。また近時新型コロナ禍の影響が出ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の適切な住宅地の事例から比準して求めたもので、現在の経済情勢を鋭敏に反映した実際の取 引価格を基礎としていることから実証的な価格であると思料される。近隣地域内は共同住宅は殆ど無く賃貸市場は成熟 しておらず、自用目的の需要が中心である。よって比準価格を標準とし、収益価格が試算できなかったことから代表標 準地から検討した規準価格との均衡に特に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [122.9] [100.0] 100 62,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島市の不動産需要は比較的旺盛に推移して きたが、新型コロナ感染症の影響から住宅買 控え、商業売上減少等により、地価動向は減 速傾向にある。 価格変動要因は少ないが、地勢等の劣る住宅 団地で地価はやや弱含みで推移。新型コロナ 禍が買い控え等の影響を与え、不動産取引は 停滞感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％