別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 広島中 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島中 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫 印  TEL.

鑑定評価額 683,000,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市中区南吉島２丁目９０２番１９外 ｢南吉島２－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 5,215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.5:1 事務所兼倉庫 Ｓ3 流通関連事務所、倉 庫、工場等が多い工 業地域 南東8m市道 水道、下水 広島 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広島高速３号線吉島出入口へ の接近性に恵まれた工業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 5.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナの影響が懸念されるが、広島高速３号線の効用による流通業務系の利用を主体として、概ね現状維持 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市デルタ臨海部の工業地域。需要者の中心は地元の倉庫・工場事業者、物流業者である。近年、設備 投資は緩やかな増加傾向で推移しており、利便性の良好な市街地に立地する工場地の需要は堅調であったが、コロナ禍 による先行きの不透明感から不動産投資に慎重な姿勢が見受けられる。取引される規模はまちまちであることや個別性 も強いことから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は旧市内臨海部に所在する信頼性の高い工場地の取引事例を中心に求めており、市場性の反映が直接的で実証 性が高い。当該地域は自社所有の倉庫や工場を中心とする工業地域であり、工場の賃貸市場は未成熟であるため収益還 元法の適用はできなかった。以上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、 単価と総額との関係等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は都心回帰により活性化しているが、新 型コロナの影響から景況はやや厳しく不動産 市場は様子見の状況にある。 旧市内臨海部の工業地域として安定的に推移 しており、地域の利用状況に特段の変動はな い。新型コロナの影響で、需給関係は静態的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％