鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島中 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２１Ｋ６３ -316301	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北西36m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	中２１Ｋ６３ -316302	広島市中区		更地	（　）	長方形	北西36m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	中２０Ｋ１３ -301301	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北100m市道、西7.8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	中２１Ｋ９５ -319502	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北東36m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 354,700	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	416,513	100 [ 71.3]	584,170	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	584,000
b	(　 ) 362,100	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	405,150	100 [ 73.9]	548,241		548,000
c	(　 ) 663,754	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	639,732	100 [ 98.0]	652,788		653,000
d	(　 ) 393,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	405,406	100 [ 69.7]	581,644		582,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 592,000 円／㎡]

広島中 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,251,397	15,274,897	37,976,500	32,027,400	5,949,100	（　0.9526） 5,667,113	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	128,798,023 円　　　　（　 329,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	230.00	ＲＣ10	2,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	392 ㎡	15.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 100.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はエントランス・駐車場、２階は事務所部分貸し、３階以上は共同住宅（１ＬＤＫ：各戸約３４㎡）を想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

用途・規模等から、ほぼ標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	エントランス・駐車場	230.00

2～ 3	事務所	230.00	85.0	195.50	2,753	538,212	6.0	3,229,272
							0.0	0
4～ 5	住宅	230.00	90.0	207.00	2,178	450,846	3.0	1,352,538
							0.0	0
6～ 8	住宅	230.00	90.0	207.00	2,243	464,301	3.0	1,392,903
							0.0	0
9～10	住宅	230.00	90.0	207.00	2,310	478,170	3.0	1,434,510
							0.0	0

計		2,300.00	80.0	1,840.00		4,327,359		16,211,349
								0

⑨年額支払賃料	4,327,359 円　×　12ヶ月　＝　 51,928,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	19,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,928,308 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 4,560,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,389,298 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,099,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,211,349 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,251,397 円　　　　（　 135,845 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ６３　　　　-336306	2,468 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [120.0]	2,742	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,760 円/㎡　月額支払賃料（　 2,753 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中（賃）Ｋ６３　　　　-336307	1,943 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,776
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,916,000 円	486,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,778,597 円	56,488,308　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 525,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,131,000 円	486,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	437,400 円	486,000,000　×　　　　 0.09 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	486,000 円	486,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,274,897 円　（　　　　　　 38,967 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	486,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,027,400 円（　　　　　 81,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,251,397 円
②総費用	15,274,897 円
③純収益　①－②	37,976,500 円
④建物等に帰属する純収益	32,027,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,949,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,667,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,798,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
広島中 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-21

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　吉田　裕

印

TEL.

鑑定評価額

223,000,000 円

１㎡当たりの価格

570,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区河原町１番２１｢河原町１－２６｣				②地積　(㎡)	392 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	事務所兼店舗ＳＲＣ9	中高層事務所、店舗等が混在する商業地域	北東100m市道	水道、ガス、下水	広島 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 130 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１００ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

3.4km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

都市中心部に近い立地にあり、平和大通り沿いに位置する中高層の事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地
域である。高層利用が可能な立地であり、今後とも現状と同様の用途にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 590,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都心部近郊の広島旧市内に位置し、幹線通り沿いの地域が主体である。需要者は地場の法人、不動産業者
等が中心であり、纏まった土地はマンション業者も想定される。金融緩和等を背景に都心近郊の利便性の高い立地の需
要は根強く、高価格帯の取引も見られる。中心価格帯は規模や立地によりまちまちであり、新型コロナ等の影響も懸念
されるが、取引にみる価格水準は維持され堅調である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は平和大通り沿いに高層事務所、共同住宅等が建ち並ぶ状況にある。当該地域での不動産需要の中心は、開発
や投資目的の取引であるが、賃貸物件のほか纏まった土地はマンション用地としての取引も見られる。本件では、市場
での取引を反映した比準価格を中心に収益価格、代表標準地との検討、広域的な土地価格バランス、前年価格等を考量
して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 670,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[117.5]

[100.0]
100

570,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済動向は新型コロナの影響により悪化し、
設備投資、輸出生産、個人消費、雇用・所得
環境等に影響が見られたが、持ち直しの動き
にある。

高層事務所、共同住宅等が建ち並び、新たな
ビル建設計画も見られ集積が進むほか、一部
で店舗の統廃合も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２１Ｋ４２ -314216	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m国道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	中２１Ｋ６３ -316301	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北西36m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
c	中２１Ｋ４０ -314002	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東36m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	中２１Ｋ１３ -311352	広島市中区		更地	（　）	不整形	北西30m市道、南東13.7m、東5.4m、三方路		近商駐車付置義務 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 525,530	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	583,922	100 [ 99.8]	585,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	585,000
b	(　 ) 354,700	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	416,513	100 [ 70.5]	590,799		591,000
c	(　 ) 559,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	559,125	100 [ 95.0]	588,553		589,000
d	(　 ) 407,860	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	417,025	100 [ 70.3]	593,208		593,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 590,000 円／㎡]

広島中 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,281,021	15,326,032	37,954,989	32,027,400	5,927,589	（　0.9526） 5,646,621	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	128,332,295 円　　　　（　 327,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	230.00	ＲＣ10	2,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	392 ㎡	15.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 100.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階エントランス・駐車場、２・３階は事務所部分貸し、４階以上は単身用共同住宅（各戸約３０㎡）を想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

用途・規模等から共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	エントランス・駐車場	230.00

2～ 3	事務所	230.00	85.0	195.50	2,793	546,032	3.0	1,638,096
							0.0	0
4～10	住宅	230.00	90.0	207.00	2,250	465,750	3.0	1,397,250
							0.0	0
～

～

計		2,300.00	80.0	1,840.00		4,352,314		13,056,942
								0

⑨年額支払賃料	4,352,314 円　×　12ヶ月　＝　 52,227,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,227,768 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,392,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,154,902 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,056,942 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,384 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,281,021 円　　　　（　 135,921 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ６３　　　　-336306	2,468 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [120.0]	2,817	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,793 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中（賃）Ｋ６３　　　　-336307	1,943 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,776
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,916,000 円	486,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,785,732 円	56,547,768　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 521,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,131,000 円	486,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	486,000 円	486,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	486,000 円	486,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,326,032 円　（　　　　　　 39,097 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	486,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,027,400 円（　　　　　 81,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,281,021 円
②総費用	15,326,032 円
③純収益　①－②	37,954,989 円
④建物等に帰属する純収益	32,027,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,927,589 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,646,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,405 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,332,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327,000 円／㎡）