鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島中 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２０Ｋ６３ -306305	広島市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	中２０Ｔ９５ -409502	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
c	中２０Ｔ９５ -409503	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、南6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
d	中２０Ｔ６３ -406302	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、北東6m、角地		近商 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 540,200	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	566,130	100 [ 105.0]	539,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	539,000
b	(　 ) 377,113	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,393	100 [ 70.8]	540,103		540,000
c	(　 ) 323,716	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	309,534	100 [ 55.7]	555,716		556,000
d	(　 ) 410,773	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	378,658	100 [ 70.0]	540,940		541,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 541,000 円／㎡]

広島中 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,389,839	6,218,552	16,171,287	12,635,000	3,536,287	（　0.9511） 3,363,363	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	76,440,068 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	190.00	ＲＣ5	920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上住宅概ね２５㎡程度の１Ｋタイプ

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

用途・規模等から、ほぼ標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	75.0	120.00	3,279	393,480	6.0	2,360,880
							0.0	0
2～ 3	住宅	190.00	85.0	161.50	2,404	388,246	3.0	1,164,738
							0.0	0
4～ 5	住宅	190.00	85.0	161.50	2,440	394,060	3.0	1,182,180
							0.0	0
～

～

計		920.00	83.3	766.00		1,958,092		7,054,716
								0

⑨年額支払賃料	1,958,092 円　×　12ヶ月　＝　 23,497,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 766.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,497,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,174,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,322,249 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,054,716 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 570 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,389,839 円　　　　（　 96,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ６３　　　　-336303	2,754 ( 2,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,295 円/㎡　月額支払賃料（　 3,279 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中（賃）Ｋ６３　　　　-336304	2,674 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	3,343
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,140,000 円	190,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,819,652 円	23,497,104　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 282,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,615,000 円	190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	190,000,000　×　　　　 0.09 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,218,552 円　（　　　　　　 26,920 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	190,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,635,000 円（　　　　　 54,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,389,839 円
②総費用	6,218,552 円
③純収益　①－②	16,171,287 円
④建物等に帰属する純収益	12,635,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,536,287 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,363,363 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,560 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,440,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
広島中 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-10

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　浦　信一

印

TEL.

鑑定評価額

120,000,000 円

１㎡当たりの価格

520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区大手町３丁目６番１２｢大手町３－６－１９｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
	1:2.5	医院ＲＣ5	中層の店舗、事務所ビルの建ち並ぶ商業地域	北西10m市道	水道、ガス、下水	広島 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

広島駅南西方

2.8km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、中層の店舗・事務所ビルの建ち並ぶ商業地域である。都心接近性が高い地域であり、事務所用地のほ
か、マンション用地としても強い需要が認められ、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 535,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市都心部周辺における幹線道路沿い又は幹線背後の商業地域である。需要者は、店舗・事務所用地
を求める法人等が中心であり、マンション適地に対しては開発業者からの需要が認められる。取引される規模や価格帯
等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中層の店舗、事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため収益価格はやや低位に試算された。不動産賃貸以外の事業収益性を考慮した取引も多く見受けられ、賃料収入によ
る収益性を重視して価格判断がなされる場合ばかりではないことを鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ
、代表標準地との均衡等を十分に検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[ 70.8]

[100.0]
100

523,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、一部に弱めの動きがみられるも
のの緩やかに拡大している。不動産市況は都
心平坦部と郊外丘陵部の二極化が強まってい
る。

既に店舗・事務所ビル等が建ち並んでいる地
域である。地域内に目立った新規出店等はな
く、特段の地域要因の変動は見受けられない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２１Ｋ９５ -319502	広島市中区		建付地	（　）	長方形	北東36m県道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
b	中２０Ｔ６３ -406302	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、北東6m、角地		近商 (90,360)
c	中２０Ｔ９５ -409502	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
d	中２０Ｔ９５ -409503	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、南6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	405,406	100 [ 78.4]	517,099	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	517,000
b	(　 ) 410,773	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	378,658	100 [ 70.0]	540,940		541,000
c	(　 ) 377,113	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,393	100 [ 69.8]	547,841		548,000
d	(　 ) 323,716	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	309,534	100 [ 56.6]	546,880		547,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -41.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 535,000 円／㎡]

広島中 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,628,175	6,170,700	16,457,475	13,114,100	3,343,375	（　0.9526） 3,184,899	（ 4.4 - 0.0 ） 4.4％
	⑧収益価格	72,384,068 円　　　　（　 313,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ5	920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しとする店舗とし、２～５階を約２７㎡、１Ｋタイプとする共同住宅を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

複合用途であり、共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	75.0	120.00	3,323	398,760	6.0	2,392,560
							0.0	0
2～ 5	住宅	190.00	85.0	161.50	2,440	394,060	6.0	2,364,360
							0.0	0
～

～

～

計		920.00	83.3	766.00		1,975,000		11,850,000
								0

⑨年額支払賃料	1,975,000 円　×　12ヶ月　＝　 23,700,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 766.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,700,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,185,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,515,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,850,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 600 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,628,175 円　　　　（　 97,957 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ６３　　　　-336303	2,754 ( 2,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,340 円/㎡　月額支払賃料（　 3,323 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中（賃）Ｋ６３　　　　-336304	2,674 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	3,343
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,194,000 円	199,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,607,000 円	23,700,000　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,691,500 円	199,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,170,700 円　（　　　　　　 26,713 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	199,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,114,100 円（　　　　　 56,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,628,175 円
②総費用	6,170,700 円
③純収益　①－②	16,457,475 円
④建物等に帰属する純収益	13,114,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,343,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,184,899 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,384,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 313,000 円／㎡）