鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島中 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２１Ｋ４３ -314321	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南100m市道、西10m、北8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
b	中２０Ｔ４３ -404351	広島市中区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、南6m、角地		商業地区計画等 (100,360)
c	中２０Ｋ４３ -304355	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	中２０Ｋ６３ -306301	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,648,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 112.4]	1,544,063	100 [ 111.1]	1,389,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 108.2] 　　　　 100	1,500,000
b	(　 ) 1,420,589	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	1,283,456	100 [ 90.1]	1,424,479		1,540,000
c	(　 ) 2,268,774	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 126.0]	1,827,624	100 [ 132.6]	1,378,299		1,490,000
d	(　 ) 870,423	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	886,091	100 [ 66.7]	1,328,472		1,440,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,490,000 円／㎡]

広島中 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		都心の共同住宅地として、開発法を適用し価格算定を行っているため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

都心高層共同住宅地として、分譲マンションを想定し、価格を算定

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,538,344,707	2,378,897,151	12	720,000	6,502.00	270,000	8,993.00
⑧開発法による価格	1,159,447,556 円　　　　（　 1,430,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
811 ㎡	㎡		㎡		㎡	811.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
618.02 ㎡	8,993.00 ㎡	6,893.50 ㎡	2,099.50 ㎡	6,502.00 ㎡	ＲＣ・22F ( 75 戸) 87㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 76.2 ％）	（ 1,108.9 ％）	（ 850.0 ％）	（ 258.9 ％）	（ 72.30 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	850 ％	間口奥行	32.0 ｍ 25.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		100.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

720,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの取引価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 720,000 円／㎡　　×　　 6,502.00 ㎡　　＝　　　　 4,681,440,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,681,440,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 8,993.00 ㎡　　＝　　　　 2,500,953,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,681,440,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 514,958,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,015,911,700 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	21 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	30 ヶ月	販売管理費(3期目)	32 ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	374,515,200 円	( 8 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 307,139,916 円
	販売総額(2期)	3,370,636,800 円	( 72 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 2,539,100,701 円
	販売総額(3期)	936,288,000 円	( 20 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 692,104,090 円
収入合計		－	－	－	－	3,538,344,707 円
支出	建築工事費(1期)	250,095,330 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 227,561,741 円
	建築工事費(2期)	250,095,330 円	( 10 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 207,053,924 円
	建築工事費(3期)	2,000,762,640 円	( 80 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,507,174,497 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	308,975,040 円	( 60 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 275,883,813 円
	販売管理費(2期)	154,487,520 円	( 30 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 123,157,451 円
	販売管理費(3期)	51,495,840 円	( 10 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 38,065,725 円
支出合計		－	－	－	－	2,378,897,151 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,538,344,707 円　　－　　　　　　 2,378,897,151 円　　＝　　　　　 1,159,447,556 円 1,430,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
広島中 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 -15

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　長瀬　正光

印

TEL.

鑑定評価額

1,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,090,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区中町９番２｢中町９－５｣				②地積　(㎡)	811 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,850)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ20	高層マンションが建ち並ぶ都心部の住宅地域	南100m市道、東側道	水道、ガス、下水	広島 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１００ｍ市道（平和
大通り）

交通

施設

広島駅南西方

2.0km

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、高層マンションが建ち並ぶ都心部の住宅地域であるが、新型コロナの影響による将来所得への不安
があり、高額マンション適地である当該地域の地価は、当面弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

地区計画による高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
その他の地域・地区等　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,400,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市中心部及びその周辺の生活利便性の高い平坦部地域一円。需要者は、県内外の不動産デベロッパー
となる。低金利の継続等により、マンション素地は積極的に買い進まれたが、広島市都心での供給過剰による在庫の増
加に加え、新型コロナの感染拡大により将来所得への不安がエンドユーザーに増しており、土地仕入れも慎重になって
いる。取引価格は容積率によって異なるが、１種あたり４０万円／坪～６０万円／坪が需要の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は標準地周辺のマンション適地の複数の取引価格から求めた実証的な価格である。一方、開発法による価格は
、価格時点の分譲収入から価格時点の建築費等を控除して求めた、土地の最有効使用に立脚した価格であり、需要者の
投資採算性を反映した価格なので、重視すべき価格である。よって本件では、比準価格と開発法価格を関連付け、代表
標準地価格との均衡、さらには市場の需給動向にも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 880,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 66.7]

[108.2]
100

1,440,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中区においては、新型コロナという一般的要
因が大きく作用している所と、さほどではな
い所とに、二極化している。

新型コロナの影響を受け、所得の先行き不透
明感から高額マンションの売れ行きが悪くな
っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２１Ｋ４３ -314321	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南100m市道、西10m、北8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
b	中２０Ｋ４３ -304355	広島市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
c	中１９Ｔ４３ -494354	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m市道、東8m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
d	中２０Ｋ９５ -309508	広島市中区		建付地	（　）	不整形	南西53.8m県道、南25m、北8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,648,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 112.4]	1,544,063	100 [ 111.1]	1,389,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 108.2] 　　　　 100	1,500,000
b	(　 ) 2,268,774	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 126.0]	1,827,624	100 [ 132.6]	1,378,299		1,490,000
c	(　 ) 2,425,418	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 132.3]	1,851,978	100 [ 132.6]	1,396,665		1,510,000
d	(　 ) 660,000	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	642,366	100 [ 50.5]	1,272,012		1,380,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,480,000 円／㎡]

広島中 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断しているため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,566,546,156	2,432,836,088	13	710,000	6,495.00	265,000	8,985.00
⑧開発法による価格	1,133,710,068 円　　　　（　 1,400,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
811 ㎡	㎡		㎡		㎡	811.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
608.43 ㎡	8,985.00 ㎡	6,893.50 ㎡	2,091.50 ㎡	6,495.00 ㎡	ＲＣ・22F ( 75 戸) 87㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 75.0 ％）	（ 1,107.9 ％）	（ 850.0 ％）	（ 257.9 ％）	（ 72.29 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	850 ％	間口奥行	32.0 ｍ 25.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		100.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

710,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの取引価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 710,000 円／㎡　　×　　 6,495.00 ㎡　　＝　　　　 4,611,450,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,611,450,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 8,985.00 ㎡　　＝　　　　 2,452,455,750 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,611,450,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 507,259,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,959,715,250 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率等に留意して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	415,030,500 円	( 9 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 356,220,678 円
	販売総額(2期)	3,550,816,500 円	( 77 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,724,896,582 円
	販売総額(3期)	645,603,000 円	( 14 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 485,428,896 円
収入合計		－	－	－	－	3,566,546,156 円
支出	建築工事費(1期)	245,245,575 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 230,702,512 円
	建築工事費(2期)	245,245,575 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 210,494,277 円
	建築工事費(3期)	1,961,964,600 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,536,414,478 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	304,355,700 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 286,307,407 円
	販売管理費(2期)	202,903,800 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 168,917,414 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,432,836,088 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,566,546,156 円　　－　　　　　　 2,432,836,088 円　　＝　　　　　 1,133,710,068 円 1,400,000 円／㎡