別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 吉備中央 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉備中央 -2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　白神　学 印  TEL.

鑑定評価額 1,890,000 円  １㎡当たりの価格 3,680 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀郡吉備中央町加茂市場字町後１５４６番外 ②地積 　(㎡) 513   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西4.5m町道 水道 福渡 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 加茂市場総社宮前に形成され た由緒ある山間の農家集落地 域 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 福渡駅西方 20.0km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山県都心部や吉備高原都市住区への住民異動、地域住民の高齢化等から衰退傾向にある。今後もこのような流 れが継続するものと思料され、現状維持乃至衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,680 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉備中央町等の岡山県中部山間地域に所在する既成住宅地域乃至農家集落地域。不動産取得は相続を基本 とする硬直的な市場性のため主な需要者は地縁、血縁に基づく者が大半である。公共団体による公共用地取得も近年は 少ない。吉備高原都市等の分譲地では域外から一定の需要も認められるが、中山間の集落地域では人口減少、高齢化等 衰退が進んでいる。外部からの流入も殆どなく土地需要は弱い。取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家を中心とした山間の集落地域であり賃貸物件の想定が妥当ではなく収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法 では取引が少ないが、極力新しい事例の収集に努めた。比準価格は各事例の規範性を慎重かつ十分吟味のうえ試算して おり妥当と判断した。さらに広域的な地価公示標準地等公的土地評価の均衡や昨年からの変動要因により比準価格を験 証し市場性を反映した信頼ある価格と判断したので、これを採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,740 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中山間部では人口減少、高齢化が進み、今後 一層の衰退が懸念され宅地需要は弱い。現時 点ではコロナ禍による目立った影響は観測さ れない。 いわゆる門前集落として形成され地域状況に は大きな変化は見られない。防災意識の高ま りのなか土砂災害等災害リスクは増加しつつ ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％