別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鏡野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鏡野 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅 印  TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫田郡鏡野町寺元字段３５９番１０ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い町中 心部の住宅地域 南6m町道 水道、下水 院庄 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 院庄駅北西方 4.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鏡野町中心部に位置する旧来からの住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。高齢化と人口減少から 住宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね鏡野町及び隣接する津山市の住宅地域である。需要者は町内の在住者や出身者等の地縁者が大半で 、地区外からの転入者は少なく、限定的である。一部に新たな小規模分譲地も見られるが、高齢化と人口減少により住 宅地需要は弱い。したがって取引自体が少なく、また取引される規模もまちまちであり、中心となる価格帯の把握は困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しない。居住快適性 を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されていることが 一般的であるので比準価格を採用し、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向さらに代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 98.9] [106.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鏡野町は高齢化と人口減少のため減退傾向に あり、住宅地需要は弱い。新型コロナウイル ス感染症の、地価への影響は不透明である。 町の中心地区に近い住宅地域である。地域要 因に特段の変動はない。地価は下落傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％