別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
早島 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
早島 -2 岡山県 岡山第1 氏名  不動産鑑定士 日笠 常信 印  TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  1㎡当たりの価格 47,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
都窪郡早島町若宮20番7
②地積
 (㎡)
220  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
南西6m町道 水道、ガス、下水 早島

1.8km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    60 m、北    80 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
国道2号背後部にある丘陵地
の大規模住宅団地


基準方位北、6m町
道 
交通

施設
早島駅北方

1.8km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
国道2号北側の丘陵部にかなり以前に造成された大規模住宅団地である。小学校等各種生活関連施設への距離が
やや遠くなるため、国道2号以北の住宅地需要は国道南側よりは弱い。今後もほぼ現状維持が予測できる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            47,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            29,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都窪郡早島町内の普通住宅地域一帯である。需要者の中心は30代から40代の中堅勤労層である。早
島町は岡山県の二大都市である岡山市と倉敷市との中間地点で、当両市への通勤、通学の便が良い。対象地周辺は小学
校等生活関連施設からはやや遠く、当地では丘陵地は敬遠されがちである。但し、国道2号とのアクセスが良好で、町
内での住宅地の供給が限られ最近は取引が増えている。取引の中心価格帯は土地総額で1200万程度までである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺には共同住宅も見られるため、収益価格の試算も行ったが、比準価格よりも低位となった。これは土地価格に見合
う賃料徴収が困難なこと、当地での共同住宅建設は地元資産家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視
しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、そ
の精度は高い。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め代表標準価格との検討も行い、評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 早島 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         60,400 円/㎡
[102.6]
100
100
[106.0]
100
[129.6]
[104.0]
100
46,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           47,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
早島町は岡山市と倉敷市の中間で利便性が高
い。町内人口も緩やかに増えており、住宅地
の需要がかなり堅調である。


早島町では国道2号以北の住宅地需要が比較
的弱い。丘陵地かつ団地自体も古いため、以
前は人気薄であったが、最近は取引が増えつ
つある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近    +10.1
環境       +22.0
行政        -0.5
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 早島 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R02T0
5712
-2020
都窪郡早島町

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 西5m町道、
北5m、角地




1低専

(50,100)
b R02T0
5712
-2021
都窪郡早島町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4m町道、
南東6m、角地




1低専

(60,100)
c R02T0
5712
-2017
都窪郡早島町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m町道、
北東6m、角地




1中専

(70,200)
d R02T0
5712
-2015
都窪郡早島町

更地


  
(           ) 
長方形 西6m町道、
中間画地




1中専

(60,200)
e R02T0
5712
-2006
都窪郡早島町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西8m町道、
南西6m、角地




1中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
34,245  
100
[ 100.0]
[ 101.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

33,137 
100
[  76.1]

43,544 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

45,300 
b (            
33,159  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  78.3]

42,349 
100
[  93.4]

45,342 

47,200 
c (            
45,031  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.8]

43,382 
100
[  95.6]

45,379 

47,200 
d (            
44,034  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

43,171 
100
[  95.9]

45,017 

46,800 
e (            
49,510  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

47,606 
100
[ 103.5]

45,996 

47,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近   +4.0 環境     -25.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.7 環境       0.0
画地     -21.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.4 環境      -3.0
画地      +3.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.1 環境      -1.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +0.5 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      47,000 円/㎡]  



早島 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料の収集が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,523,679 

405,097 

2,118,582 

1,810,120 

308,462 
( 0.9675
298,437 
  5.0 -  0.4 )
4.6%  
⑧収益価格        6,487,761 円    (      29,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
早島 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 88.00 LS2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   200 %   220 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路:町道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階2戸、平均面積約44㎡のファミリータイプで屋外駐車場4台を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段であり、共用部分等容積不算入のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
88.00 

100.0 

88.00 

1,261 

110,968 
2.0  221,936 
1.0  110,968 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


176.00 

100.0 

176.00 


221,936 
443,872 
221,936 
⑨年額支払賃料        221,936 円 × 12ヶ月 =        2,663,232 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,663,232 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         213,059 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,450,173 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           443,872 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            4,084 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          221,936 円 ×    92.0 %  ×    0.3400 =           69,422 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,523,679 円    (         11,471 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 05712(賃

    -221
1,029  
  1,000
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,286 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,299 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,261 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 05712(賃

    -216
869  
    842
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 65.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

1,311 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
早島 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 94,400 円           23,600,000 ×       0.4 %
②維持管理費 79,897 円             2,663,232 ×       3.0 %
③公租公課  土地                18,400 円     査定額
 建物               165,200 円           23,600,000 ×    50.0 % ×   14.00 /1000
④損害保険料        23,600 円           23,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,600 円           23,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    405,097 円 (               1,841 円/㎡)  (経費率    16.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 25 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 23,600,000 円                          設計監理料率
  134,000 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0767        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0683 ×  45 % + 0.0777 ×  35 % + 0.0940 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,810,120 円  
(              8,228 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,523,679 円      
②総費用 405,097 円      
③純収益 ①-② 2,118,582 円      
④建物等に帰属する純収益 1,810,120 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 308,462 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
298,437 円      

  (                          1,357 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                               6,487,761 円


(                        29,500 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
早島 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
早島 -2 岡山県 岡山第1 氏名  不動産鑑定士 坪田 隆治 印  TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  1㎡当たりの価格 47,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
都窪郡早島町若宮20番7
②地積
 (㎡)
220  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
南西6m町道 水道、ガス、下水 早島

1.8km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    60 m、北    80 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北、6m町
道 
交通

施設
早島駅北方

1.8km
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
国道2号北側の丘陵部に位置する大規模住宅団地である。国道より北側地域は学校にも遠く、住宅地需要は弱く
、地価は横這い傾向に留まっている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            47,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            28,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、早島町を中心に隣接する岡山市南西部、倉敷市東部を含む郊外住宅地域一円である。需要者は、30~
40歳代のサラリーマン世帯が中心である。当町は岡山市、倉敷市に隣接し、総社市、玉野市にも比較的近く、人口密
度の最も高い住宅地として潜在的需要は強い。取引の中心価格帯は土地が1000~1500万円、新築戸建が300
0~3500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、周辺類似の豊富な事例を採用しており、規範性は比較的高い。収益価格は、賃貸住宅も混在するが土地価
格に見合う賃料水準が形成されておらず、稍低位に試算された。当該地域は、収益性よりも快適性を求める自己使用目
的の取引が支配的な地域であり、価格調整に際しては規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参考として行う事と
し、更に代表標準地との価格均衡、前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 早島 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         60,400 円/㎡
[100.0]
100
100
[106.0]
100
[125.9]
[104.0]
100
47,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           47,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
世界情勢(米中関係、ブレグジット等)が日
本に与える影響に加え消費税増税、新型コロ
ナ等による今後の景気動向が懸念される。


国道2号北側の大規模住宅団地であるが、小
学校に遠く土地需要は低迷しており、地価は
横這い状態に留まっている。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近    +10.0
環境       +18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 早島 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R02T0
5712
-2021
都窪郡早島町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4m町道、
南東6m、角地




1低専

(60,100)
b R02T0
5712
-2017
都窪郡早島町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m町道、
北東6m、角地




1中専

(70,200)
c R02T0
5712
-2015
都窪郡早島町

更地


  
(           ) 
長方形 西6m町道、
中間画地




1中専

(60,200)
d R02T0
5712
-2006
都窪郡早島町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西8m町道、
南西6m、角地




1中専

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
33,159  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  78.3]

42,349 
100
[  94.1]

45,004 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

46,800 
b (            
45,031  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.8]

43,382 
100
[  95.0]

45,665 

47,500 
c (            
44,034  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

43,171 
100
[  95.1]

45,395 

47,200 
d (            
49,510  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

47,606 
100
[ 102.0]

46,673 

48,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地     -21.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -4.0
画地      +3.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      47,000 円/㎡]  



早島 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料の把握が困難な為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,505,666 

402,927 

2,102,739 

1,810,120 

292,619 
( 0.9675
283,109 
  5.0 -  0.4 )
4.6%  
⑧収益価格        6,154,543 円    (      28,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
早島 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 88.00 LS2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   200 %   220 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路:町道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階2戸、平均面積約44㎡のファミリータイプを想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段であり共用部分等容積率不算入の為。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
88.00 

100.0 

88.00 

1,252 

110,176 
2.0  220,352 
1.0  110,176 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


176.00 

100.0 

176.00 


220,352 
440,704 
220,352 
⑨年額支払賃料        220,352 円 × 12ヶ月 =        2,644,224 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金担保により不計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,644,224 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         211,538 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,432,686 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           440,704 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            4,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          220,352 円 ×    92.0 %  ×    0.3400 =           68,926 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,505,666 円    (         11,389 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 05712(賃

    -221
1,029  
  1,000
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,286 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,290 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,252 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 05712(賃

    -216
869  
    842
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 65.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,337 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
早島 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 94,400 円           23,600,000 ×       0.4 %
②維持管理費 79,327 円             2,644,224 ×       3.0 %
③公租公課  土地                16,800 円     査定額
 建物               165,200 円           23,600,000 ×    50.0 % ×   14.00 /1000
④損害保険料        23,600 円           23,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,600 円           23,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    402,927 円 (               1,831 円/㎡)  (経費率    16.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 25 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 23,600,000 円                          設計監理料率
  134,000 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0767        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0683 ×  45 % + 0.0777 ×  35 % + 0.0940 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,810,120 円  
(              8,228 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,505,666 円      
②総費用 402,927 円      
③純収益 ①-② 2,102,739 円      
④建物等に帰属する純収益 1,810,120 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 292,619 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
283,109 円      

  (                          1,287 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                               6,154,543 円


(                        28,000 円/㎡)