鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

早島 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０５７１２ -2032	都窪郡早島町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m町道、北西4m、角地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -2023	都窪郡早島町		更地	（　）	ほぼ台形	北6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -2009	都窪郡早島町		建付地	（　）	ほぼ正方形	東5m町道、中間画地		１中専 (60,200)
d	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -2008	都窪郡早島町		更地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		｢調区｣ (100,60)
e	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -2018	都窪郡早島町		更地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,635	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	79,985	100 [ 136.2]	58,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	62,200
b	(　 ) 70,172	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,575	100 [ 123.5]	57,955		61,400
c	(　 ) 50,218	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	49,730	100 [ 86.1]	57,758		61,200
d	(　 ) 69,561	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	68,104	100 [ 115.3]	59,067		62,600
e	(　 ) 39,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,834	100 [ 69.3]	56,038		59,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +32.5
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.7	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,000 円／㎡]

早島 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,471,643	391,450	2,080,193	1,718,080	362,113	（　0.9675） 350,344	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,616,174 円　　　　（　 36,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

早島 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.60	ＬＳ2	167.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	209 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均面積約４２㎡のファミリータイプで、駐車場は屋外４台と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であり、共用部分等容積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	83.60	100.0	83.60	1,300	108,680	2.0	217,360
							1.0	108,680
～

～

～

～

計		167.20	100.0	167.20		217,360		434,720
								217,360

⑨年額支払賃料	217,360 円　×　12ヶ月　＝　 2,608,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 167.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,608,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 208,666 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,399,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	434,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,999 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 67,990 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,471,643 円　　　　（　 11,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５７１２（賃）　　　　-231	1,050 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,339 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５７１２（賃）　　　　-202	1,050 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,296
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

早島 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,600 円	22,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	78,250 円	2,608,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,800 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 391,450 円　（　　　　　　 1,873 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 167.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,718,080 円（　　　　　 8,220 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,471,643 円
②総費用	391,450 円
③純収益　①－②	2,080,193 円
④建物等に帰属する純収益	1,718,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	362,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	350,344 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,616,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
早島 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

早島 -1

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　坪田　隆治

印

TEL.

鑑定評価額

12,600,000 円

１㎡当たりの価格

60,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都窪郡早島町前潟字屋敷割１４５番４				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が多く、アパート等も見られる住宅地域	南4m町道	水道、ガス、下水	早島 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、４ｍ町
道

交通

施設

早島駅西方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

早島町中心部に位置する住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られないが、中心部に位置する事から住宅
地需要は堅調である。上昇傾向で推移していた地価も、新型コロナの影響で横這いに転じている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早島町を中心に隣接する岡山市南西部、倉敷市東部を含む郊外住宅地域一円である。需要者は、３０～
４０歳代のサラリーマン世帯が中心である。当町は岡山市、倉敷市に隣接し、総社市、玉野市にも比較的近く、人口密
度の最も高い住宅地として潜在的需要は強い。取引の中心価格帯は土地が１０００～１５００万円、新築戸建が３００
０～３５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺類似の豊富な事例を採用しており、規範性は比較的高い。収益価格は、賃貸住宅も混在するが土地価
格に見合う賃料水準が形成されておらず、稍低位に試算された。当該地域は、収益性よりも快適性を求める自己使用目
的の取引が支配的な地域であり、価格調整に際しては規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参考として行う事と
し、更に前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界情勢（米中関係、ブレグジット等）が日
本に与える影響に加え消費税増税、新型コロ
ナ等による今後の景気動向が懸念される。

町中心部に位置する住宅地域であるが、周辺
では高値の分譲地開発も行われており、その
販売状況から住宅地需要の堅調さが窺える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

早島 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０５７１２ -2032	都窪郡早島町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m町道、北西4m、角地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -2023	都窪郡早島町		更地	（　）	ほぼ台形	北6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -2009	都窪郡早島町		建付地	（　）	ほぼ正方形	東5m町道、中間画地		１中専 (60,200)
d	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -2008	都窪郡早島町		更地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		｢調区｣ (100,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,635	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	79,985	100 [ 134.6]	59,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	63,000
b	(　 ) 70,172	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,575	100 [ 124.7]	57,398		60,800
c	(　 ) 50,218	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	49,730	100 [ 87.5]	56,834		60,200
d	(　 ) 69,561	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	68,104	100 [ 119.9]	56,801		60,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,400 円／㎡]

早島 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,473,555	390,110	2,083,445	1,718,080	365,365	（　0.9675） 353,491	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,684,587 円　　　　（　 36,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

早島 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.60	ＬＳ2	167.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	209 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均面積約４２㎡のファミリータイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であり共用部分等容積率不算入の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	83.60	100.0	83.60	1,301	108,764	2.0	217,528
							1.0	108,764
～

～

～

～

計		167.20	100.0	167.20		217,528		435,056
								217,528

⑨年額支払賃料	217,528 円　×　12ヶ月　＝　 2,610,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 167.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,610,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 208,827 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,401,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	435,056 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,003 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 68,043 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,473,555 円　　　　（　 11,835 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５７１２（賃）　　　　-231	1,050 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,301 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５７１２（賃）　　　　-202	1,050 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,296
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

早島 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,600 円	22,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	78,310 円	2,610,336　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,800 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 390,110 円　（　　　　　　 1,867 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 167.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,718,080 円（　　　　　 8,220 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,473,555 円
②総費用	390,110 円
③純収益　①－②	2,083,445 円
④建物等に帰属する純収益	1,718,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	365,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	353,491 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,691 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,684,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,800 円／㎡）