別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 新見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新見 -3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　野納　芳昭 印  TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新見市西方字郷原１１３５番８ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m私道 水道、下水 新見 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西方小学校背後の小規模な既 存住宅団地 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 新見駅北西方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校や新見公立大学に近い、古くからの小規模な既存住宅団地である。地域内に特段の変動要因はないが、将 来的には人口減や更なる高齢化の進行により不動産市場への影響が次第に顕在化してくるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新見の中心市街近郊を中心とした住宅地域一円。需要層は市内在住者が中心。新見市は県南部と較べコロ ナ禍の影響は比較的少ないものの人口減と高齢化の進行も相俟って、住宅地需要は全般的に停滞している。若年世代を 中心に住宅地需要は周辺の新規分譲地にシフトしていることもあって、当地の住宅地としての競争力は相対的に逓減し ている。取引の中心価格帯は、概ね土地５００万円～８００万円程度、新築戸建２５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は旧態依然とした戸建住宅地域で、収益目的での共同住宅の建設や宅地開発の動きもなく、市場実態も住環境の快 適性や利便性を重視して取引価格を中心に価格形成されているのが実情。よって、求められた価格は比準価格のみとな ったが、比準価格は売買実例をもとに試算しており実証的で説得力を有する。これより、比準価格を標準に、需給動向 、代表標準地との比較検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新見 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [125.1] [105.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新見市ではコロナ禍の影響は比較的少なく限 定的であるが、県内でも有数の人口減と高齢 化の進行が続いており、不動産取引は全般的 に停滞している。 古くからの既存住宅地域で、地域内に特段の 変化はない。全体的に住宅地需要は新規分譲 地に向いており、当地への需要は相対的に逓 減している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％