別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 新見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新見 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　野納　芳昭 印  TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新見市新見字田井原６９５番９ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、下水 新見 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新見高校の南、緩傾斜地勢の 高台に位置する住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 新見駅南東方 2.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道１８０号線背後の緩傾斜地に位置する住宅地域である。地域内に大きな変動要因はないが、将来的には、人 口減や更なる高齢化の進行により不動産市場への影響が次第に顕在化してくるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新見市の中心市街及びその近郊の住宅地域一円。需要層は市内在住者が中心。新見市は県南部と較べコ ロナ禍の影響は比較的少ないものの人口減と高齢化の進行も相俟って、住宅地需要は全般的に停滞している。若年世代 を中心とした住宅地需要は正田地区など平地に存する新規分譲地にシフトしていることもあって、当地の住宅地として の競争力は相対的に逓減している。住宅地の取引の中心価格帯は、概ね６００万円～７００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は緩傾斜地勢の高台に存する既存の戸建住宅地域で、収益目的での共同住宅の建設や宅地開発の動きもなく、求め られた価格は比準価格のみとなった。比準価格は、実際に成立した売買実例から試算しており実証的で説得力を有する 。市場実態も居住環境の快適性や利便性を重視して、取引価格を中心に価格形成が行われているのが実情。これより、 比準価格を標準に、需給動向、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新見市ではコロナ禍の影響は比較的少なく限 定的であるが、県内でも有数の人口減と高齢 化の進行が続いており、不動産取引は全般的 に停滞している。 市役所や図書館などに比較的近い位置関係に あるが、需要は全般的に平地の新規分譲地に 向いており、当地への需要は停滞ないし逓減 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％