別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高梁 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高梁 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔 印  TEL.

鑑定評価額 9,450,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高梁市上谷町４４２７番３ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅に農家等が 混在する郊外山裾の 住宅地域 北4m市道、西側道 水道、下水 備中高梁 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高梁市街地に近い高台の傾斜 地勢に位置する住宅地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 備中高梁駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高梁市街地を見下ろす山腹の傾斜地勢に位置する住宅地域である。地勢にやや劣るが、市街地との位置関係は比 較的良好であり、今後とも戸建住宅を中心とした地域として安定的に推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高梁市街地に近い高台の住宅地域であるが、広義には平野部の住宅地域も含まれる。主たる需要者は高 梁市内中山間部も含めた市内居住者が中心であり、外部からの流入は少ない。総じて人口減少、高齢化が進んでいるが 平野部が少ない地域特性により、高梁市街地近辺の住宅地には一定の需要が見込まれる。なお、地価下落が続く地域で あり、コロナ渦の影響は限定的である。中心価格帯は２００～３００㎡の更地で６００～１，０００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性の異なる住宅地の事例も採用しているが地域ごとの市場分析 及び便益分析等を基に補修正、要因比較等を的確に行っており、コロナ渦を背景とする高梁市街地に近い高台住宅地に 係る需給動向を適切に反映した価格が求められている。したがって、比準価格を標準に前年価格との検討を踏まえ、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は限定的であるが、高梁市内 は人口減少、高齢化等を背景に市内住宅地の 需要は地域差があるものの総じて弱い状況が 続いている。 高台に位置するが、中心市街地、国道との位 置関係は良好である。平野部が少なく、優良 な住宅地の希少性等を背景に地価の下落幅は 小さい。 他の代替競争関係にある不動産と比較した場 合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％