鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

総社 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｋ０３１１０ -44	総社市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南21m市道、東9m、角地		１住居 (70,200)
b	３１Ｃ０３１１０ -836	総社市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、南5.5m、角地		近商 (90,200)
c	Ｒ０３Ｋ０６７０２ -227	総社市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m国道、東5m、角地		２住居 (70,200)
d	Ｒ０２Ｔ０３１１０ -245	総社市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	Ｒ０３Ｋ０３１１０ -115	総社市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、南4m、二方路		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,775	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 102.0]	63,075	100 [ 104.0]	60,649	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,600
b	(　 ) 67,536	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	67,143	100 [ 110.6]	60,708		60,700
c	(　 ) 49,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 104.0]	55,775	100 [ 92.2]	60,493		60,500
d	(　 ) 66,594	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,727	100 [ 110.3]	60,496		60,500
e	(　 ) 82,260	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	80,728	100 [ 133.6]	60,425		60,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +1.5
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +3.5
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +31.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,500 円／㎡]

総社 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地なので、適切な造成事例を把握し得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,082,151	2,209,267	8,872,884	6,890,800	1,982,084	（　0.9725） 1,927,577	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	39,338,306 円　　　　（　 47,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

総社 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	330.00	Ｓ1	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	825 ㎡	32.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所。フロア貸し、駐車場ありを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、フロア貸しなので

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,768	583,440	6.0	3,500,640
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.00	100.0	330.00	1,326	437,580	6.0	2,625,480
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		1,021,020		6,126,120
								0

⑨年額支払賃料	1,021,020 円　×　12ヶ月　＝　 12,252,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の支払慣行が一般化していないため。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,252,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,225,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,027,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,126,120 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,082,151 円　　　　（　 13,433 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３１１０（賃）　　　　-210	1,248 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	1,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,777 円/㎡　月額支払賃料（　 1,768 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３１１０（賃）　　　　-209	1,621 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [ 75.0]	2,039
c	０６７０２（賃）　　　　-304	1,537 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,708

総社 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	460,000 円	92,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	367,567 円	12,252,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 415,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 782,000 円	92,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,000 円	92,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,000 円	92,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,209,267 円　（　　　　　　 2,678 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,890,800 円（　　　　　 8,352 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,082,151 円
②総費用	2,209,267 円
③純収益　①－②	8,872,884 円
④建物等に帰属する純収益	6,890,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,982,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,927,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,336 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,338,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
総社 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

総社 5-1

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　藤川　亮

印

TEL.

鑑定評価額

49,900,000 円

１㎡当たりの価格

60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	総社市中央５丁目９番１０６				②地積　(㎡)	825 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｗ1	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北22m市道	水道、下水	東総社 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 240 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

東総社駅南方

1.1km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路の多い総社市内においても、やや繁華性の高い通り（会議所通り）であり、今後も安定的に推移するも
のと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に総社市内中心部に近い幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、ガソリンスタンド、
コンビニ、ファミリーレストラン、スーパー等の郊外型店舗や小規模な事業所等である。区画が整理されている総社市
内中心部では幹線道路や準幹線道路が多く、商業地としての希少性は低い。特に繁華性が高い地域がないため、背後住
宅地との価格差が少ない傾向があり、中心となる価格帯は坪２０万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修性を行って求め、地域性の類似する事例を中心に比準された実証性の高
い価格である。一方、収益価格は、路線商業地の希少性が低く、投資採算の合う賃料相場の形成が困難な地域のため低
く算出されている。従って、比準価格を中心に、収益価格も参考とし、周辺標準地との価格均衡や前年価格からの推移
にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による影響は、郊外の路線商業地に
おいては業種の多様性もあり少ない傾向にあ
る。

幹線道路沿いには店舗、事業所、アパート等
が連坦しており、大きな変化はない。

個別的要因の価格への影響に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

総社 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０３１１０ -107	総社市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０２Ｔ０３１１０ -255	総社市		更地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０３Ｋ０３１１０ -110	総社市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０２Ｔ０３１１０ -245	総社市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,184	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,350	100 [ 132.5]	62,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,900
b	(　 ) 88,146	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,410	100 [ 124.8]	70,841		70,800
c	(　 ) 56,300	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,413	100 [ 95.6]	59,009		59,000
d	(　 ) 66,594	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,727	100 [ 94.3]	70,760		70,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.6	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,500 円／㎡]

総社 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例の把握も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,995,233	2,198,456	8,796,777	6,890,800	1,905,977	（　0.9725） 1,853,563	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	37,827,816 円　　　　（　 45,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

総社 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	330.00	ＬＳ2	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	825 ㎡	32.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,716	566,280	6.0	3,397,680
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.00	100.0	330.00	1,287	424,710	6.0	2,548,260
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		990,990		5,945,940
								0

⑨年額支払賃料	990,990 円　×　12ヶ月　＝　 11,891,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,891,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 951,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,940,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,945,940 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,995,233 円　　　　（　 13,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３１１０（賃）　　　　-3	2,312 ( 2,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,835	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,725 円/㎡　月額支払賃料（　 1,716 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３１１０（賃）　　　　-7	2,374 ( 2,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,651
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

総社 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	460,000 円	92,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	356,756 円	11,891,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 415,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 782,000 円	92,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,000 円	92,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,000 円	92,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,198,456 円　（　　　　　　 2,665 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,890,800 円（　　　　　 8,352 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,995,233 円
②総費用	2,198,456 円
③純収益　①－②	8,796,777 円
④建物等に帰属する純収益	6,890,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,905,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,853,563 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,827,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,900 円／㎡）