別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 総社 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -4 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　慎治 印  TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市中原字上道北８６９番４ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が多い高 梁川に近い住宅地域 南東4m市道 水道、下水 総社 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 総社駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 街路事情にやや劣る高梁川左岸堤防下の住宅地域である。周辺で分譲住宅地開発も見られるが地域要因に大きな 変化は無いと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は総社市中心市街地の外延部に位置する平坦地勢の住宅地域で、対象地域は街路事情のやや劣る高梁川左岸 堤防下の既成住宅地に小規模分譲住宅地が混在する住宅地域である。需要者は総社市、隣接する倉敷市及び岡山市に勤 務する勤労者が中心である。需要は概ね安定的である。需要の中心となる価格帯は土地価額５００万円～８００万円、 土地建物総額２，０００万円～２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性の有する住宅地域内の事例を採用した。やや地域格差を有する事例もあるが、中原地区の事例も採 用でき比準価格の信頼性は高い。収益価格については、地域的特性等により収益性からのアプローチに困難性が認めら れるため適用できなかった。以上から試算価格を再吟味検証の結果、市場の実体を反映した比準価格を中心に代表標準 地との均衡も考慮し、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [145.4] [105.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的なコロナ禍の中、日本経済は打撃を受 け経済対策を行ってきたが、コロナ禍の終息 が不透明で今後の経済情勢も不透明である。 地域要因に大きな変化はない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％