別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 玉野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 9-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫 印  TEL.

鑑定評価額 42,100,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市玉原３丁目１０８６番７ ｢玉原３－５－２｣ ②地積 　(㎡) 2,434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ1 中小規模の工場等が 建ち並ぶ内陸型の工 業団地 西13m市道 水道、下水 宇野 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の玉原企業団地 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 宇野駅西方 6.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三井Ｅ＆Ｓの関連企業等が集積する丘陵地に開発された内陸型の企業団地である。造船事業縮小等の計画が報じ られており、今後の地価には不透明感もあるが、製造業関係の工場需要は堅調とみられている。 (3)最有効使用の判定 工場、倉庫等の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉野市を中心とする県南地域の工場が集積する工業地域一円と判定した。需要者の中心は、三井Ｅ＆Ｓ等 の大企業の造船関連下請け工場の加工・製造業者等である。三井Ｅ＆Ｓ関係では基幹産業である造船事業の縮小やエン ジン・産業機械事業強化の計画等が報じられている。県南地域では工場用地の需要は強いものの供給が少ないため取引 件数は非常に少ない。市場での需要の中心価格帯は、取引規模、業種・業態も様々であるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、中小企業の工場等が建ち並ぶ内陸型の工業団地に存している。比準価格は地域特性が類似する取引事例 を収集のうえ、適切に比較検討を行っており、市場実態を反映した価格で説得力は高い。収益還元法は自用の工場が多 く、工場の適正な賃料水準の把握が出来ないためその適用を断念した。したがって、比準価格を標準とし、県南地域の 工業地の広域的な検討及び前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響などから、 弱い動きが続いているものの、個人消費は持 ち直しの動きが見られ、設備投資は有る程度 維持している。 熟成した内陸型の工業団地であり、大きな地 域要因の変動はない。造船事業縮小の計画は あるものの工業地の需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％