別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 玉野 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -13 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明 印  TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市大藪字川ノ元５６２番 ②地積 　(㎡) 622   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い漁港 背後の既成住宅地域 南西3m市道 水道、下水 備前田井 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の谷筋に位置する農 家集落地域 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 備前田井駅北東方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 玉野市北東部郊外で瀬戸内海に近くの狭い谷筋の農家集落であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。 調整区域のため依然として地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉野市郊外の市街化調整区域に存する住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、当該地域に何らかの 地縁を有する者であり、世帯分離等を原因とするものが中心となる。市街化調整区域で新規の宅地供給は少なく、田井 地区や市内中心部の分譲地へ需要が流出している。取引が少なく、規模にもバラつきがみられ取引の中心となる価格帯 を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内に農家住宅が多い漁港背後の既成住宅地域に存する。市街化調整区域であり、賃貸用建 物の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。また、原価法は適切な積算資料の収集が困難なため非適用とした。 取引事例比較法は玉野市内の市街化調整区域内の取引事例を中心に求めたもので実証的である。快適性・利便性を重視 する住宅地であり、実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [162.8] [100.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナウイルス感染症の影響 による弱さが続いているものの、持ち直しの 動きがみられている。 漁港背後の既成住宅地で地域要因に特段の変 動はない。田井地区や市内中心部へ需要が流 出している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％