別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 玉野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -9 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫 印  TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市玉原２丁目１０９１番２３３ ｢玉原２－４－１４｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い丘陵 地の区画整然とした 住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 宇野 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の大規模住宅団地 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 宇野駅西方 5.3km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に位置する古い大規模住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。高齢化及び人口減少から住宅地需要は 弱含みである。今後も地価は下落基調で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇野駅から西方直線距離約３～５ｋｍ程度の玉原地区を中心にした郊外の住宅地域一円と判定した。需要 者の中心は市内在住の３０代～４０代の一次取得者である。岡山市・倉敷市等への通勤アクセスの関係で荘内地区と田 井地区の需要は多いが、玉原地区の需要は相対的に少ない。市場での需要の中心となる価格帯は、土地が６００万～８ ００万円程度、新築戸建物件は少なく、あっても２，５００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は丘陵地に戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存する。収益還元法は、賃貸市場が未成熟で共同 住宅の想定は非現実的であることから、その適用を断念した。一方、比準価格は、価格牽連性、規範性の高い取引事例 に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準 とし、広域的な検討及び前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　玉野（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響などから、 弱い動きが続いており、特に事業所の減少や 人口減少等により宅地需要は弱い。 丘陵地の古い大規模住宅団地で、高齢化が進 み住宅地需要は弱い。地域要因に特に変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％ -1.5 ％