別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 玉野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -8 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　塚村　善明 印  TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市長尾字木ノ味下８０４番１２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 北4m市道 水道、下水 常山 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 常山駅南方 4.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の利便性が高い熟成した住宅地域で、近隣市へのアクセスも良好で小規模開発が散見されるが、地域要 因に特段の変動がなく、引き続き安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉野市北部及び岡山市南西部を含む住宅地域一円である。需要者の中心は、岡山市や倉敷市への通勤者及 び玉野市北部在住者の一次取得者である。近隣市へのアクセスが良好で県道沿いに利便性施設が集積する玉野市内では 比較的需要が強い地域であり、周辺で小規模開発が散見され、他市からの転入も僅かに見受けられる。取引の中心とな る価格帯は、土地が８００万円程度、新築戸建住宅が２，０００万円～３，５００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する地域は一般住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域で、地域的性格が類似する信頼性の高い事例から求めた 比準価格は実証的である。自己使用の戸建住宅が主体の住宅地域では賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算 は断念した。適切な積算資料の収集が困難なため、積算価格の試算も断念した。従って、規範性の高い比準価格を採用 し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [102.0] 100 [ 89.7] [100.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの影響による弱さが続 いているものの、持ち直しの動きがみられて いる。 近隣市への通勤圏である荘内地区は不動産需 要が相対的に高いが、県道背後の熟成した住 宅地域においては、地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％