別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 玉野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　白神　学 印  TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市築港４丁目５８４３番１５ ｢築港４－３２－１６｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い海浜に近い住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 宇野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宇野市街地近郊の高台傾斜地 勢に位置する住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 宇野駅北東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の傾斜地に位置し景観面では良好であるが、団地内道路には相当の勾配がついており、自動車が欠かせな い。玉野市全体の趨勢から住宅地需要は弱く、地価は今後も下落傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね玉野市全域に所在する住宅団地、分譲住宅地を中心とした住宅地域である。主な需要者は玉野市内や 岡山市内へ通勤する３０代～４０代の個人が想定される。近隣地域は利便性の良好な高台の住宅団地であり市内での位 置関係等から需給動向は概ね中位に位置する。中心価格帯は土地が５００万円～１０００万円程度、新築の戸建物件が ２０００万円～３５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域状況および標準地の規模等を考慮し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では事情補正不要で極力新しい 事例を採用した。求められた価格には乖離が生じたが、市場混迷を反映したものであり妥当と判断し、結果として試算 された比準価格は市場性を反映した価格であると認めた。さらに代表標準地や昨年からの変動要因により検討した結果 を踏まえ比準価格を妥当と判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [110.3] [105.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進展から玉野市全体がや や衰退傾向。脆い地盤の関係から山際等は敬 遠される傾向。コロナ禍にあって市場に弱さ が見られる。 団地内の状況に特段の変化はない。中心市街 地との位置関係や眺望は良好であるが、地勢 から利便性が劣り需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％