別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 倉敷 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 9-2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅 印  TEL.

鑑定評価額 735,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市水島海岸通３丁目５番５外 ②地積 　(㎡) 38,692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 1:1.2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 南25m道路、北西側道 水道、ガス 三菱自工前 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   700 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ道路 交通 施設 三菱自工前駅南方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響で企業業績が悪化しており、地価 は下落に転じている。工業地に対する需要は、不透明な状況が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、臨海部を中心とした岡山県南の工業地域である。岡山県南部の工業地は流通関連としての需要も見込ま れ、需要に対して比較的規模の大きな工業地の供給が少ないことから、引き合いは多かったものの、新型コロナウイル ス感染症の影響により、先行きの不透明感が続く現状において工業地需要は低下している。また取引された場合でも規 模に大きな差がある場合が多いため、市場で中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域である。自用の工場による経営が一般的で、賃貸市場が成立していな いため収益価格は試算できなかった。試算価格としては比準価格のみが得られたが、市場の実態を反映した実証性の高 い価格である。よって比準価格を採用し、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により企業の業績 が悪化しているため、景気の先行きは不透明 であるが、持ち直しの動きも見られる。 水島地区の臨海工業地域である。地域要因に 大きな変化は認められないが、コロナ禍の影 響により工業地に対する需要は減少傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％