鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０７３６９ -211	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｒ０３Ｋ０７３６９ -214	倉敷市		更地	（　）	ほぼ整形	南東19m国道、北6m、二方路		準工 (60,200)
c	Ｒ０２Ｔ０７３６９ -209	倉敷市		更地	（　）	長方形	東8m市道、北8.5m、角地		準工 (70,200)
d	Ｒ０２Ｋ０７３６９ -208	倉敷市		建付地	（　）	不整形	西11m市道、北1.2m、角地		準工 (60,200)
e	Ｒ０２Ｋ０７３６９ -209	倉敷市		建付地	（　）	長方形	南西7m県道、北西3m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,083	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,732	100 [ 59.8]	41,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,400
b	(　 ) 55,514	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	65,245	100 [ 151.2]	43,151		43,200
c	(　 ) 48,399	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,801	100 [ 109.8]	42,624		42,600
d	(　 ) 21,167	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	42,464	100 [ 98.5]	43,111		43,100
e	(　 ) 28,233	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 107.1]	37,132	100 [ 86.8]	42,779		42,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -41.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,600 円／㎡]

倉敷 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,920,686	742,371	3,178,315	2,898,630	279,685	（　0.9725） 271,994	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,550,898 円　　　　（　 33,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	168 ㎡	6.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を住宅として利用出来る建物を賃貸する事を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,761	211,320	6.0	1,267,920
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,155	138,600	2.0	277,200
							1.0	138,600
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		349,920		1,545,120
								138,600

⑨年額支払賃料	349,920 円　×　12ヶ月　＝　 4,199,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等の預かり金により担保されるため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,199,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 335,923 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,863,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,545,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 138,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 43,354 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,920,686 円　　　　（　 23,337 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３６９（賃）　　　　-201	1,828 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,761 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３６９（賃）　　　　-206	2,246 ( 2,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,783
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,500 円	38,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	125,971 円	4,199,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,900 円	38,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,700 円	38,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,700 円	38,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 742,371 円　（　　　　　　 4,419 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,898,630 円（　　　　　 17,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,920,686 円
②総費用	742,371 円
③純収益　①－②	3,178,315 円
④建物等に帰属する純収益	2,898,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	279,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	271,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,550,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
倉敷 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-10

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　石田　慎治

印

TEL.

鑑定評価額

7,160,000 円

１㎡当たりの価格

42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市児島下の町１０丁目４６６番１０外｢児島下の町１０－６－３８｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:4.5	店舗兼住宅ＲＣ3	小規模小売店舗が多い古くからの商業地域	南東8m市道	水道、下水	児島 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

児島駅北東方

2.5km

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、国道背後の旧来からの小売店舗が多い既成商業地である。国道沿線に商業施設の立地が移行して衰
退傾向が続いている。今後は次第に住宅的な利用が増えるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、児島地区を中心とした商業地域である。立地業種の大半はいわゆる地場の中小資本の法人や個人である
が、国道沿いには一部全国展開を図る店舗も見られる。商業地の需要は、低迷しており近隣では新規の出店はほとんど
なく、住宅利用に移行する動きも見られる。取引される価格は規模等によりまちまちで、中心となる価格帯を見出すの
は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似性を有する混在地域に存する事例も採用した。補正、要因比較等は適正で比準価格の信頼性は高い。
収益価格は、収益性に基づいた試算価格であるが、想定条件が介在することからやや信頼性に欠け収益価格は低目に試
算された。以上から試算価格を再吟味検証の結果、市場の実体を反映した比準価格を中心に収益価格を考量のうえ代表
標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,800 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[105.0]

100
[147.2]

[100.0]
100

42,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的なコロナ禍の中、日本経済は打撃を受
け経済対策を行ってきたが、コロナ禍の終息
が不透明で今後の経済情勢も不透明である。

特に大きな変化はないが、住宅地域への移行
は考えられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０３１１１ -36	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		商業 (80,270)
b	Ｒ０３Ｋ０７３６９ -214	倉敷市		更地	（　）	ほぼ整形	南東19m国道、北6m、二方路		準工 (60,200)
c	Ｒ０２Ｔ０７３６９ -209	倉敷市		更地	（　）	長方形	東8m市道、北8.5m、角地		準工 (70,200)
d	Ｒ０３Ｋ０７３６９ -207	倉敷市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、南西5m、角地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,343	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,131	100 [ 99.9]	42,173	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,200
b	(　 ) 55,514	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	65,245	100 [ 147.2]	44,324		44,300
c	(　 ) 48,399	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,801	100 [ 107.8]	43,415		43,400
d	(　 ) 59,070	100 [ 120.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	45,176	100 [ 100.0]	45,176		45,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,700 円／㎡]

倉敷 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,884,174	741,205	3,142,969	2,898,630	244,339	（　0.9725） 237,620	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,849,388 円　　　　（　 28,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	168 ㎡	6.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階が住宅として利用出来る建物を一括賃貸する事を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,751	210,120	6.0	1,260,720
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,138	136,560	2.0	273,120
							1.0	136,560
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		346,680		1,533,840
								136,560

⑨年額支払賃料	346,680 円　×　12ヶ月　＝　 4,160,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等の預かり金により担保されるため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,160,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 332,813 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,827,347 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,533,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,111 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 136,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 42,716 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,884,174 円　　　　（　 23,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３６９（賃）　　　　-201	1,828 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,751 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３６９（賃）　　　　-206	2,246 ( 2,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,872
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,500 円	38,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,805 円	4,160,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,900 円	38,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,700 円	38,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,700 円	38,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 741,205 円　（　　　　　　 4,412 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,898,630 円（　　　　　 17,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,884,174 円
②総費用	741,205 円
③純収益　①－②	3,142,969 円
④建物等に帰属する純収益	2,898,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,414 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,849,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,900 円／㎡）