別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 倉敷 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -71 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典 印  TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島勇崎字二丁目１００６番１ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が多い塩 田跡地の住宅地域 東4m市道 水道、下水 新倉敷 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新倉敷駅南西方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海に近い分譲住宅地であり、今後も現状を維持すると予測する。利便性は悪くないものの、海抜が低く、高潮に よる水害が懸念されるため、住宅地としての市場競争力は劣る。今後も地価は下落すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 主たる需要者は玉島地区に地縁性を有し、倉敷市内もしくは隣接都市に勤務する一次取得者である。かかる需要者から みて同一需給圏は玉島地区の住宅地域一円である。生活利便性が高く、区画整然とした新規分譲地に需要は集中する一 方、自然災害リスクから海岸付近の海抜の低い地域に対する需要は乏しい。近隣地域においては過去の災害の影響もあ り土地需要は減退している。中心となる価格帯は、土地で５００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。このため、自己の居住を目的とした一般住宅の取引が主体であり、基 本的には収益性より居住の快適性・利便性に重点が置かれる地域特性を有している。なお、本件標準地は画地規模が小 さく賃貸共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場実勢を反映した説得 力のある比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [170.3] [103.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により厳しい状況にあるが 、持ち直しの動きがみられる。玉島地区の人 口は減少傾向にあり、特に郊外では地域的衰 退が認められる。 利便性、住環境は悪くないが、高潮被害等の 懸念から海岸に近い平坦地の住宅地需要の減 退が続いている。その他、特段の変動要因は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％