別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 倉敷 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -65 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典 印  TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市南畝３丁目４９番３９ ｢南畝３－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い工 業地帯に近接した住 宅地域 南4m私道 水道、ガス 水島 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 水島駅南東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉敷市郊外の分譲住宅地域。周辺では宅地開発もみられ、一定の需要が認められる。ただし、周囲には工場・倉 庫等が多く、居住環境が劣るため、地価上昇は見られない。今後も地価は緩やかな下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市南部の住宅地域である。特に北畝、中畝、南畝等の住宅地域における価格牽連性は強い。かかる地 域における主たる需要者は、水島コンビナートに勤務する３０代のエンドユーザーである。当該地域においては、パワ ービルダーによる新規分譲が盛んであるが、購買層の所得に占める購入限度額は横ばい、かつ、建築費上昇を反映し、 地価上昇には至っていない。取引価格の中心は土地で７００万円程度、新築戸建住宅で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、想定される需要者は自己の居住を目的とした一次取得者である。した がって、収益性よりも快適性・利便性を重視して価格が形成される。本件では、画地規模が小さく、共同住宅の想定が 困難であったため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかったが、需要者の属性を勘案すると、市場の実態を反映し た取引事例比較法の規範性は高いと考えられる。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [149.9] [106.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により厳しい状況にあるが 、持ち直しの動きがみられる。福田地区の人 口は概ね横ばいで推移している。 住宅地のほか倉庫等の工業地需要が強い地域 である。工業混在のため住環境が劣り、住宅 地としての価格は下落傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％