別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 倉敷 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -54 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島長尾字四丁目１８１番２０ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 中規模な分譲住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 新倉敷駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２号線背後の小規模な住宅団地であり、周辺では開発分譲が増加傾向にある。利便施設が集積した新倉敷駅 前地区から近く、長尾、爪崎、上成といった地域は人気が高い。需要の強さを反映し地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ新倉敷駅を最寄駅とする戸建てを中心とした住宅地域一帯である。購入動機は賃貸からの住み 替えを起因とするもので、購入層は３０代以降の一次取得者が中心となっている。新倉敷駅周辺の住宅地は駅前商業施 設が充実し、ＪＲ駅に近く利便性が高いことから、玉島地区の中で最も需要は高く、地価はやや上昇基調で安定的に推 移している。土地で１，０００万円程度、土地・建物一体で３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格水準が同程度な事例を採用し、中心部への接近性や居住環境の面から、市場分析を踏まえた上で、適切 に地域要因の比較を施した結果、信頼性の確保された価格が得られた。さらに同団地は戸建に純化されており、自己使 用目的での取引が中心で、収益性は対象地の価格形成に影響を及ぼしているとは認められないため、適用を断念した。 従って比準価格を採用し、代表標準地及び前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 92.5] [106.0] 100 54,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長尾小学校区の人口は令和２年９月末時点で 過去３年間に約２．８％増加しており、高齢 化率は約１９．７％と倉敷市の平均値より低 い水準にある。 地域要因に大きな変動はないが、新倉敷駅前 地区に近く利便性は良好。需要は堅調で、周 辺人口は増加傾向にあり、地価は上昇基調で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％