別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 倉敷 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -38 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典 印  TEL.

鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島柏島字片山３８２４番３外 ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西5m市道 水道、下水 金光 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 金光駅東方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 玉島地区郊外に古くに開発された分譲住宅地域である。住宅地として熟成し、地域的な変動は見られない。ただ し、当該地域は最寄駅から遠く生活利便性に劣るため、需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 主たる需要者は玉島地区に地縁性を有し、倉敷市内または隣接都市に勤務する３０～４０代のエンドユーザーである。 かかる需要者からみて、同一需給圏は玉島地区内の住宅地域一円である。標準地は古くに開発された郊外の住宅団地で あり、高台に位置し生活の利便性が劣るため需要は総じて弱く、依然として地価は下落傾向にある。取引の中心は、土 地のみであれば５００万円～１０００万円程度、新築戸建住宅であれば総額２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は熟成した住宅団地内に存し、収益性より居住の快適性・利便性に重点が置かれる地域特性を有しているため、 共同住宅としての利用が馴染まないと判断し、収益還元法の適用を断念した。比準価格は玉島地区郊外の住宅地の取引 事例を中心に要因比較を行なって求めたもので、市場の実態を反映した精度の高い価格である。したがって、説得力の ある比準価格を中心として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [160.3] [101.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により厳しい状況にあるが 、持ち直しの動きがみられる。玉島地区の人 口は減少傾向にあり、特に郊外では地域的衰 退が認められる。 開発後、相当の年数が経過した丘陵地の住宅 団地である。生活利便性が劣り、需要は弱く 地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％