別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 倉敷 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -33 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔 印  TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市下津井１丁目４２０番 ｢下津井１－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗が混 在する漁港背後の住 宅地域 南4m県道 水道、下水 児島 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ県 道 交通 施設 児島駅南西方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港背後、古い住宅を中心に小規模店舗等も見られる旧道沿いの既成住宅地域である。観光施設の立地等も見ら れるが、大きな変動要因は認められず、当面は現況維持で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下津井地区を中心とする漁港背後の既成住宅地域である。主たる需要者は世帯分離が目的の地区内居住 者、漁業関係者等である。下津井地区には観光施設の立地も見られるが、旧道沿いについては依然人通りが少ない。人 口減少、高齢化が進んでおり、外部からの人口流入が少なく、需要は弱含みである。なお、慢性的な地価下落地域であ り、コロナ渦の影響は限定的である。中心価格帯は、１５０～２００㎡の更地で５００万円～７００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性の異なる事例を広域的に採用しているが事例の存する地域ご との市場分析及び便益分析等を基に補修正、要因比較等を的確に行っており、コロナ渦を背景とする下津井地区の既存 住宅地域に係る需給動向を適切に反映した価格が求められている。したがって、比準価格を標準に代表標準地、前年価 格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [105.3] [106.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市況へのコロナ禍の影響は地価下落地域につ いては限定的であるが、需要が好調な地域で は好調さに陰りが見られ、地価上昇に歯止め がかかっている。 人通りの少ない旧道沿いの古い住宅地域であ る。コロナ禍の影響は限定的であるが、人口 減少、高齢化等を背景に、需要は弱含みが続 いている。 他の代替競争関係にある不動産と比較した場 合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.6 環境　　　　　　  -1.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％