別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 倉敷 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -32 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔 印  TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島塩生字岡４２５番１３ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6m市道 水道、下水 児島 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 児島駅北西方 5.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水島工業地帯に近い高台の住宅団地である。戸建住宅地域として集積はほぼ完了しており、特に変動要因もない ことから、今後とも現状維持的に推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、児島市街地西部、児島塩生地区内を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、児島地区、水島工業 地帯等へ通勤する個人である。水島工業地帯には近く、通勤には便利だが、商業施設、駅等利便施設との位置関係にや や劣っていることなどから需要は弱含みで推移している。なお、慢性的な地価下落地域であり、コロナ渦の影響は限定 的である。中心価格帯は１５０～２００㎡の更地で４００万円～７００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性の異なる事例を広域的に採用しているが、事例の存する地域 ごとの市場分析及び便益分析等を基に補修正、要因比較等を的確に行っており、コロナ渦を背景とする児島塩生地区の 戸建住宅地の需給動向を適切に反映した価格が求められている。したがって、比準価格を標準に代表標準地、前年価格 との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [152.4] [102.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市況へのコロナ禍の影響は地価下落地域につ いては限定的であるが、需要が好調な地域で は好調さに陰りが見られ、地価上昇に歯止め がかかっている。 水島工業地帯に近い丘陵の住宅団地である。 コロナ禍による影響は限定的であるが、利便 施設との接近性、地勢等から需要は弱い状況 が続いている。 他の代替競争関係にある不動産と比較した場 合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +5.7 環境　　　　　　 +46.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％