別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 倉敷 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -19 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　坂本　一也 印  TEL.

鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月1日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市藤戸町天城字町１７７番 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ古くからの住宅地 域 南東4.2m市道 水道、下水 茶屋町 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 茶屋町駅南西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 付近には学校等の公共施設も存する既成住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。相応の 需要が認められる地域であり、地価は上昇傾向にあると推測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天城地区及びその周辺の住宅地域一帯である。需要者は地元に地縁を有する者が中心であるが、倉敷市へ の通勤者も見られる。倉敷中心部、水島地区、児島地区、岡山市等周辺へのアクセスは比較的良好であるが、鉄道駅を 有する利便性の高い茶屋町地区等と比較すると市場性はやや劣る。需要の中心となる価格帯は、土地が総額６００～８ ００万円程度、戸建の新築物件が２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸建物を想定することが困難であり、収益 還元法の適用は断念した。求められた比準価格は、天城地区周辺に存する住宅地域の取引事例を中心に試算されており 、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。よって、現実の取引の指標となる影響力を有する比準価格を標準に 代表標準地価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -63                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [104.0] 100 [149.6] [105.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの世界的な拡大による景 気悪化が深刻化していることで先行きに対す る不透明感が蔓延し、心理的不安感が増大し ている。 旧道沿いの既成住宅地への需要は周辺の新規 分譲地に劣後するものの住宅地需要全般が堅 調であるため、緩やかな上昇傾向が見られる 。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％