別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡山南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 9-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　林　陽一郎 印  TEL.

鑑定評価額 4,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区海岸通２丁目３番１外 ｢海岸通２－５－８｣ ②地積 　(㎡) 234,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 北東14.5m市道、南東側道 水道、ガス 岡山 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 岡山駅南東方 8.3km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場等が建ち並ぶ臨海工業地域で、地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと予測される 。需要は堅調であり、今後も地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -8.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南の臨海部に大工場が立地する工業地域である。需要者は製造業等を中心とする大企業が中心であ る。県内景気はコロナ禍の中で持ち直しつつあり、企業の新規設備投資も高水準を維持しているが、大規模工業地に対 する潜在的な需要に対して当市における供給が少ないため、取引数は低位なままである。需要の中心となる価格帯は規 模により異なるが、単価では１㎡当たり１５千円～２０千円が中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の大規模工場や倉庫等が主体の臨海工業地域であるため、収益還元法の適用は断念した。試算価格としては比準価 格のみであるが、岡山県南部における大工場地の事例を採用の上試算されており、市場実態を反映した実証性の高い価 格が得られたものと思料する。鑑定評価額決定に当たっては、市場実態を反映した比準価格を採用し、県南部の工場地 域における不動産取引の需給動向、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.4] [ 92.9] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍による弱さが続いている ものの、持ち直している。県内企業の設備投 資は、幾分減少しているが、高水準を維持し ている。 大工場が立地する臨海工業地域であり、地域 要因に大きな変化は認められない。県南部の 工場地及び流通業務用地の需要は依然として 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％