鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０２３６４ -605	岡山市南区		建付地	（　）	台形	南7m国道、北5.5m、二方路		準工 (70,200)
b	Ｒ０２Ｋ０２３６４ -653	岡山市南区		建付地	（　）	長方形	北8m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０２Ｔ０２３６４ -606	岡山市南区		底地	（　）	台形	北32m市道、南6m、東4m、三方路		近商 (90,200)
d	Ｒ０２Ｔ０２３６４ -605	岡山市南区		建付地	（　）	不整形	北東22m市道、南4.8m、角地		近商 (90,200)
e	Ｒ０２Ｔ０２３６４ -608	岡山市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、西1.3m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,824	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	80,674	100 [ 74.8]	107,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 95,822	100 [ 130.0]	[ 101.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	83,291	100 [ 77.4]	107,611		108,000
c	(　 135,530) 135,530	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	131,230	100 [ 123.0]	106,691		107,000
d	(　 ) 133,083	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	140,307	100 [ 123.5]	113,609		114,000
e	(　 ) 102,095	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,831	100 [ 85.9]	120,874		121,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	限定価格	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

岡山南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,729,252	3,884,198	14,845,054	10,261,300	4,583,754	（　0.9725） 4,457,701	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	90,973,490 円　　　　（　 73,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	490.00	Ｓ2	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,236 ㎡	18.0 m x 58.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸店舗、２階が部分貸事務所で、駐車場は屋外と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	490.00	100.0	490.00	1,969	964,810	6.0	5,788,860
							0.0	0
2～ 2	事務所	490.00	100.0	490.00	1,476	723,240	6.0	4,339,440
							0.0	0
～

～

～

計		980.00	100.0	980.00		1,688,050		10,128,300
								0

⑨年額支払賃料	1,688,050 円　×　12ヶ月　＝　 20,256,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が標準的でなく、共用部分を含まないため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,256,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,620,528 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,636,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,128,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,729,252 円　　　　（　 15,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２３６４（賃）　　　　-205	3,026 ( 3,025)	100 [115.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,979 円/㎡　月額支払賃料（　 1,969 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０２３６４（賃）　　　　-206	1,886 ( 1,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,886
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	607,698 円	20,256,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,153,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,884,198 円　（　　　　　　 3,143 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,261,300 円（　　　　　 8,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,729,252 円
②総費用	3,884,198 円
③純収益　①－②	14,845,054 円
④建物等に帰属する純収益	10,261,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,583,754 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,457,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,607 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,973,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
岡山南 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山南 5-4

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　山城　多賀夫

印

TEL.

鑑定評価額

138,000,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市南区西市字宮西４３２番１外				②地積　(㎡)	1,236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1:3	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南東30m県道、東側道	水道、ガス、下水	岡山 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗・営業所敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

岡山駅南西方

5.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道岡山児島線沿いに店舗・営業所等が立地する熟成した路線商業地域である。交通量の多い幹線沿いで背後地
人口も増加しており、コロナ禍により一時的な停滞は見られるが今後も需給動向は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・営業所敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岡山市市街地南部ないし西部の幹線街路沿いの路線商業地域一円である。需要者は、ロードサイド型店
舗や事業所の敷地を求める地場の中小法人のほか、全国展開の大手法人等が想定される。コロナ禍による地価動向へ影
響については皆無ではないが、郊外路線商業地域においては中心部商業地域に比べると小さく留まっている。取引の絶
対数が少ないうえ、用途や規模によりばらつきが大きいため、市場での中心価格帯は形成されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺幹線道路沿いから収集した規範性を有する４事例について適切に修補正し、規範性に係る検討を行っ
て求めたもので、信頼性は高いと判断した。収益還元法は、業種・業態の多様性から建物想定や賃料水準の把握に幅が
生じる点や収集可能な資料の規範性等の面で相対的な信頼性は劣る。よって比準価格を標準とし、収益価格も比較考量
の上、代表標準地との均衡、コロナ禍による市場への影響等に十分留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 156,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[141.0]

[100.0]
100

112,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年３月以降はコロナ禍による景気減速
、企業業績悪化が見られる。当市商業地の地
価への影響は立地業種・業態によりばらつき
が見られる。

路線商業地として熟成しており、地域要因に
目立った変動はない。背後地人口は増加傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０２３６４ -605	岡山市南区		建付地	（　）	台形	南7m国道、北5.5m、二方路		準工 (70,200)
b	Ｒ０２Ｔ０２３６４ -605	岡山市南区		建付地	（　）	不整形	北東22m市道、南4.8m、角地		近商 (90,200)
c	Ｒ０２Ｔ０２３６４ -606	岡山市南区		底地	（　）	台形	北32m市道、南6m、東4m、三方路		近商 (90,200)
d	Ｒ０２Ｋ０７１９２ -30	岡山市北区		更地	（　）	不整形	北16m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,824	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	80,674	100 [ 74.0]	109,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 133,083	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	140,307	100 [ 117.9]	119,005		119,000
c	(　 135,530) 135,530	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	131,230	100 [ 123.6]	106,173		106,000
d	(　 ) 95,134	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	109,357	100 [ 96.0]	113,914		114,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

岡山南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,359,904	3,894,360	15,465,544	10,261,300	5,204,244	（　0.9725） 5,061,127	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	103,288,306 円　　　　（　 83,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	490.00	Ｓ2	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,236 ㎡	18.0 m x 58.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階は事務所で各室１２２．５㎡の部分貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	490.00	100.0	490.00	2,035	997,150	6.0	5,982,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	490.00	100.0	490.00	1,526	747,740	6.0	4,486,440
							0.0	0
～

～

～

計		980.00	100.0	980.00		1,744,890		10,469,340
								0

⑨年額支払賃料	1,744,890 円　×　12ヶ月　＝　 20,938,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,938,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,675,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,263,586 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,469,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,359,904 円　　　　（　 15,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７１９２（賃）　　　　-54	2,082 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,192	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,045 円/㎡　月額支払賃料（　 2,035 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７１９２（賃）　　　　-10	1,456 ( 1,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,898
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	628,160 円	20,938,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,142,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,894,360 円　（　　　　　　 3,151 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,261,300 円（　　　　　 8,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,359,904 円
②総費用	3,894,360 円
③純収益　①－②	15,465,544 円
④建物等に帰属する純収益	10,261,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,204,244 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,061,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,288,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,600 円／㎡）