鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -101	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m県道、南東4m、二方路		２住居 (60,200)
b	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -140	岡山市南区		建付地	（　）	不整形	南9m県道、南西4m、角地		準工 (60,200)
c	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -144	岡山市南区		建付地	（　）	不整形	南西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０２Ｔ０９６２３ -541	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13.5m県道、西2.5m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,136	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	70,245	100 [ 103.3]	68,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,000
b	(　 ) 66,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	66,714	100 [ 97.1]	68,706		68,700
c	(　 ) 56,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	62,161	100 [ 90.4]	68,762		68,800
d	(　 ) 87,776	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	86,485	100 [ 125.5]	68,912		68,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,500 円／㎡]

岡山南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,562,558	1,307,281	5,255,277	3,168,270	2,087,007	（　0.9725） 2,029,614	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	41,420,694 円　　　　（　 53,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	308.00	Ｓ1	308.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	771 ㎡	45.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建て店舗兼事務所の一棟貸し。来店客用の屋外駐車スペースを考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平屋建て一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗兼事務所	308.00	100.0	308.00	1,910	588,280	6.0	3,529,680
							0.0	0
～

～

～

～

計		308.00	100.0	308.00		588,280		3,529,680
								0

⑨年額支払賃料	588,280 円　×　12ヶ月　＝　 7,059,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 308.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,059,360 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 529,452 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,529,908 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,529,680 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,562,558 円　　　　（　 8,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５７１２（賃）　　　　-1513	2,259 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５７１２（賃）　　　　-15121	2,564 ( 2,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,938
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,500 円	42,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	211,781 円	7,059,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 439,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,500 円	42,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,307,281 円　（　　　　　　 1,696 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,300,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 308.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,168,270 円（　　　　　 4,109 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,562,558 円
②総費用	1,307,281 円
③純収益　①－②	5,255,277 円
④建物等に帰属する純収益	3,168,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,087,007 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,029,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,632 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,420,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
岡山南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山南 5-1

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　白神　学

印

TEL.

鑑定評価額

52,800,000 円

１㎡当たりの価格

68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市南区妹尾字荒田２３４２番１外				②地積　(㎡)	771 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	2.5:1	店舗Ｗ1	県道沿いに店舗、事務所等が立地する商業地域	北9.5m県道	水道、下水	妹尾 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いに飲食店、物販店、
遊技店、自動車関連店舗等が
見られる路線商業地域

街

路

９．５ｍ県道

交通

施設

妹尾駅北方

1.6km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

交通量が多い路線であり一日を通して慢性的な渋滞路線である。背後住宅地を背景とした一定の収益性も見込ま
れ、郊外物販店が中心でもありコロナ禍にあってもその影響は限定的とみられる。

(3)最有効使用の判定

平家建店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡山市郊外、概ね岡山駅から３～１０㎞圏で、幹線道路沿線の沿道型低層店舗を中心とした路線商業地域
である。主な需要者は店舗、事業所を経営する県内外の法人等である。近隣地域は純粋な近郊路線商業地ではなく、背
後住宅地を顧客とする近隣商業地域的特性や事業所地的特性も有し、その多彩な地域的特性から比較的好調な商況を呈
している。取引自体が少なく、取得目的や取引事情のほか画地規模も多様なことから中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法においては元々取引が少ないうえ、感染症の影響もあり事情補正必要な事例も含め３事例のみの採用と
ならざるを得なかった。求められた価格には乖離が生じたものの、市場の混迷を反映したものと判断し比準価格には市
場性を反映した信頼性を認めた。収益還元法には用途多彩性の反映や将来予測には限界がある。以上を踏まえ、代表標
準地との検討結果等も勘案し、収益価格は参考にとどめ比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 5-30 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,300 円／㎡

[100.1]
100

100
[ 99.0]

100
[123.0]

[100.0]
100

68,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年初頭までは景気動向・超低金利を背
景に不動産市場へ資金流入継続。コロナ禍で
３～８月頃市場は停止状態。その後緩やかに
回復傾向。

物販を中心とした郊外路線商業地でありコロ
ナ禍の影響は限定的とみられ、地域状況は比
較的安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　 +18.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -101	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m県道、南東4m、二方路		２住居 (60,200)
b	Ｒ０２Ｔ０９６２３ -541	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13.5m県道、西2.5m、角地		近商 (90,200)
c	Ｒ０３Ｋ０７１９２ -34	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	東11m県道、中間画地		準工 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,136	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	70,245	100 [ 105.1]	66,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,800
b	(　 ) 87,776	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	86,485	100 [ 124.3]	69,578		69,600
c	(　 ) 114,888	100 [ 120.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	97,568	100 [ 104.3]	93,546		93,500
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 +0.5
c	限定価格	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,500 円／㎡]

岡山南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,427,982	1,313,365	5,114,617	3,213,210	1,901,407	（　0.9725） 1,849,118	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	37,737,102 円　　　　（　 48,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	308.00	Ｓ1	308.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	771 ㎡	45.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗が主流の郊外商業地域で標準的規模。平家建店舗兼事務所で一棟貸し。屋外駐車場込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平屋建て一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗兼事務所	308.00	100.0	308.00	1,881	579,348	6.0	3,476,088
							0.0	0
～

～

～

～

計		308.00	100.0	308.00		579,348		3,476,088
								0

⑨年額支払賃料	579,348 円　×　12ヶ月　＝　 6,952,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 308.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,952,176 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 556,174 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,396,002 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,476,088 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,427,982 円　　　　（　 8,337 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５７１２（賃）　　　　-1513	2,259 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,881 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５７１２（賃）　　　　-15122	1,702 ( 1,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 98.0]	100 [ 75.0]	1,781
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,500 円	42,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,565 円	6,952,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 439,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 364,600 円	42,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,900 円	42,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,900 円	42,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,313,365 円　（　　　　　　 1,703 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,900,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 308.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,213,210 円（　　　　　 4,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,427,982 円
②総費用	1,313,365 円
③純収益　①－②	5,114,617 円
④建物等に帰属する純収益	3,213,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,901,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,849,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,398 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,737,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,900 円／㎡）