別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡山南 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -24 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区植松字大正割３８番１３ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の古い分譲 住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 植松 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 植松駅南西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の熟成した住宅団地であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。生活利便性は概 ね良好であるが市内中心部への接近性が劣ることから需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南西部から倉敷市東部にかけての住宅地域一円である。主たる需要者は岡山市若しくは倉敷市に勤 務する３０代から４０代のファミリー層が想定される。各種生活利便施設への接近性は概ね良好であるが、市内中心部 への接近性が劣ることから、住宅地需要はやや弱含みで推移している。市場での取引の中心となる価格帯は土地のみで ５００万円～８００万円程度、土地建物一体で２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道背後の熟成した住宅団地である。比準価格は同一需給圏内における代替競争関係にある取引事例から求 められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、標準地は戸建住宅地として開発された住宅団地内に存し ており、画地規模を考慮すると、賃貸用共同住宅の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従って 、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [103.4] [102.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響で依然として弱さ が続いており、先行きも不透明であることか ら、不動産市場は需給ともに概ね様子見の状 況にある。 県道直背後に位置する熟成した住宅団地であ り、地域要因には特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％