別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 岡山南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -11 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　白神　学 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 82,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区泉田４丁目２９６番８ ｢泉田４－１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 岡山 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 人気の高い公立学校近くに位 置する戸建住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岡山駅南方 5.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 文教ゾーンと位置づけられた芳泉学区にあり、利便性も良好なことから、住宅地需要が逼迫した状況が続いてい る。新規分譲、中古住宅ともに好調である。このような状況下で地価は今後も上昇基調と見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山駅から５～７ｋｍ圏内外に所在する岡山市近郊住宅地域。主な需要者は岡山市内に通勤する自己住宅 取得を目的とする３０代～４０代の個人である。近隣地域はその利便性のほか、人気の芳泉学区に位置することから子 育て層を中心に需要が堅調だが、開発余地が乏しく需給は逼迫し、中古市場も堅調である。取引の中心価格帯は土地が １０００～１５００万円、新築の戸建住宅が３０００～４０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域状況および標準地の規模等を考慮し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では事情補正不要な事例を採用 した。混迷する市場動向を反映し求められた各価格間には乖離が生じたが、各事例の規範性を十分かつ慎重に検討のう え試算された比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格であると認めた。以上を踏まえ、代表標準地や昨年から の変動要因より験証した結果を踏まえ妥当と判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 82.2] [103.0] 100 82,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年初頭までは景気動向・超低金利を背 景に不動産市場へ資金流入継続。コロナ禍で ３～８月頃市場は停止状態。その後緩やかに 回復傾向。 文教的選好性や生活利便性から住宅需要は堅 調。一方で開発余地はなく供給は逼迫傾向。 コロナ禍にあっても大きな変化は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.9 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％