別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 岡山南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -10 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　白神　学 印  TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区郡字中小路１０５７番６ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 既成住宅地域 東3m市道、北側道 水道、下水 岡山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 漁港背後に所在する街路条件 の厳しい旧来の集落地域 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 岡山駅南東方 12.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 自動車必須の地域であるが、地域内の街路は旧来のまま狭小曲折し整備が遅れている。既存の集落でもあり市場 は限定的であり、今後も大きな変化はなく、地価動向はこれまで同様下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅から南方１０ｋｍ超の児島湾を隔てて岡山市街地の対岸に位置する郡地区の住宅地域である。 近隣地域は漁港背後に所在する旧来の住宅地域であるため、地縁や血縁を基礎とした者が中心の集落的な市場が形成さ れている。集落内部は街路条件も劣ることから需要は弱い。取引自体が少ないうえ、取引当事者の関係や取得目的等に より様々な事情を有することから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域状況および標準地の規模等を考慮し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では標準地と地域特性や市場特 性の類似した市街化区域内の事例を採用し、標準地を取り巻く市場動向を十分に吟味のうえ比準価格を試算しており、 市場性を反映した説得力ある価格と認められる。以上を踏まえ、比準価格について代表標準地や昨年からの変動要因等 による験証から妥当と判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [128.6] [104.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年初頭までは景気動向・超低金利を背 景に不動産市場へ資金流入継続。コロナ禍で ３～８月頃市場は停止状態。その後緩やかに 回復傾向。 市外周部集落地域であり、地域状況に大きな 変化は見られず需要は弱い。コロナ禍にあっ ても大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.5 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％