別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 岡山南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -9 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　白神　学 印  TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区郡３００４番４３ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東5m市道 水道、下水 岡山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部から約１２ｋｍの児 島湾沿岸に開発された住宅団 地 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 岡山駅南東方 12.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 児島湾締切り堤防南詰付近の分譲地であるが、地域状況に特段の変化は見られない。市中心部や利便施設との位 置関係から需要は弱く、当面地価はこれまで同様に下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅から南方１０ｋｍ超の児島湾を隔てて岡山市街地の対岸に位置する郡地区の住宅地域である。 主な需要者は岡山市内へ通勤する一次取得者層や地縁を有する個人である。近隣地域は児島湾締切り堤防南詰付近に開 発された住宅団地である。岡山市街地側である北詰以北と比較し相対的に取引が停滞している様子がうかがわれる。取 引の中心価格帯は土地が５００～１０００万円、新築の戸建物件が２０００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域状況および標準地の規模等を考慮し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では感染症の影響把握のため直 近の事例の収集が求められるが、市場混乱を反映し限定的な事例採用となった。直近の市場動向については慎重かつ十 分な検討に努めた。試算した比準価格について昨年からの変動要因や他の地価公示標準地等との均衡の観点から験証し た結果妥当と判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年初頭までは景気動向・超低金利を背 景に不動産市場へ資金流入継続。コロナ禍で ３～８月頃市場は停止状態。その後緩やかに 回復傾向。 比較的古い住宅団地であり団地内の状況に大 きな変化はない。コロナ禍においても児島湾 以南地区の需要は弱く、地価は弱含んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％